Новости БеларусиОбщество

Что надо знать при покупке жилья в монолитном доме. Показываем с экспертами на конкретных примерах

Покупая квартиру, люди смотрят не только на цену и расположение. Немаловажным является и то, какой это дом — монолитный или панельный. Принципиальная разница вроде бы всем понятна, но есть и подводные камни. Поэтому сегодня REALTY.TUT.BY вместе с профессиональными строителями расскажет, что такое монолит, какие у него преимущества и недостатки. Мы также дадим советы тем, кто решился покупать такое жилье, и на конкретных примерах покажем, на что обратить внимание.

​Что такое монолит?

Главное преимущество монолитных зданий над всеми остальными — это отсутствие швов между различными конструкциями. Грубо говоря, монолитное строение представляет из себя цельную железобетонную «глыбу», что обеспечивает высокую жесткость каркаса и возможность создавать высотные здания.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Здесь стоит уточнить, что полностью монолитные здания встречаются редко — такие строить слишком затратно и долго. Чаще применяют монолитно-каркасную (еще ее называют каркасно-блочной) технологию — это когда из бетона отливают каркасы с монолитными перекрытиями, роль несущих стен выполняют колонны, а промежутки между ними заполняются газосиликатными или керамзитобетонными блоками, или же керамическим кирпичом.

Первые монолитные дома появились в Минске во второй половине 90-х годов прошлого века. Изначально монолитные здания позиционировались на рынке недвижимости как элитное жилье с высокими потолками (2,7 метра и выше) и свободной планировкой. После тесных панелек новые дома выглядели крайне привлекательно. Кроме этого, технология позволяет реализовывать практически любые задумки архитекторов.

Многие знаковые архитектурные сооружения в Минске последнего времени строили из монолитного железобетона: например, ромбокубооктаэдр Национальной библиотеки, ТЦ «Столица», церковь Всех Святых, бизнес-центр на Октябрьской площади, а также первые здания высотой более 100 метров. Сейчас монолитное жилье активно создают «Дана Холдингз», «Айрон», «Тапас», «Жилстройкомплект», УКС Центрального района и другие застройщики. Стоимость монолитного жилья в Минске — примерно от 2 до 4,2 тысячи рублей за «квадрат».

Недостатком всех монолитных домов можно назвать высокую теплопроводность бетона (следовательно, необходимость его наружного утепления) и высокую способность к распространению ударного шума и вибраций. Несмотря на свободную планировку, часто несущая колонна может оказаться в самом неподходящем месте — например, в центре квартиры.

Слабые места монолитных домов

Чтобы на конкретных примерах показать, на что обратить внимание при покупке жилья в монолитном доме, мы отправились в две квартиры крупных минских застройщиков, которые строят жилье по такой технологии.

Первым делом заходим в квартиру в ЖК «Вог» возле парка Челюскинцев от «Дана Холдингз».

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
В ЖК «Вог» от «Дана Холдингз» у парка Челюскинцев квартиры разбирали как горячие пирожки. Владелице двухкомнатной квартиры на 6-м этаже с видом на парк жилплощадь обошлась в 700 долларов за «квадрат» (договор заключался на этапе строительства фундамента). Сейчас готовые квартиры стоят как минимум в два раза дороже

— Квартиры здесь сдаются со свободной планировкой, без отделки, — рассказывает об объекте Владимир Лабковский, профессиональный строитель, руководитель сообщества «Мастер Дел Золотые Руки». — Тут только стяжка была на полу и введено электричество. Нас пригласили уже после приемки квартиры, но это ничего для застройщика не меняет — гарантия еще пять лет будет действовать. Впрочем, претензий к качеству строительства здесь немного, и некоторые будут устраняться в ходе отделочных работ. Вызывать представителя застройщика, чтобы он замазал трещину на стене, нет смысла.

​Предварительно квартиру «просветили» тепловизором. Выявилось несколько проблем: места промерзания монолитной части несущей конструкции. Стали разбираться, и выяснилось, что примыкание стен к несущей колонне было сделано неправильно.

Тепловизор пригодился и для определения местоположения труб отопления, спрятанных под стяжкой пола. Это важно знать, так как строителям предстояло пропилить отверстия в стяжке под установку внутренних стен.​

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
​Тепловизор нашел в стяжке трубы отопления

В этой квартире обращают на себя внимание монолитные колонны, которые выступают из стен. Их по несколько штук на комнату.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
В комнате, которая будет спальней, мы насчитали 5 колонн
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Задачка для отделочника: 4 плоскости вывести в одну

​Вроде как это и не проблема, но проемы между колоннами заполнены кладкой из кирпича и газосиликата, и на стыках образуются углы. В квартире нет ни одной стены, представляющей собой одну ровную плоскость. Что с этим делать?

— Там, где получается выступ небольшой, будем штукатурить в одну плоскость. Там, где он большой, оставим так, иначе придется накладывать слишком большой слой штукатурки.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Между кухней и санузлом рядом стоят сразу три колонны, между ними — щель, расширяющаяся вверх. В двух колоннах находятся вентшахты.

— Неужели нельзя было спроектировать так, чтобы они были одним целым? Ну или хотя бы делать их строго вертикальными — здесь отклонение от вертикали 4 сантиметра.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Чем это обернется для владельца квартиры? Владимир говорит, что это не смертельно, но расход штукатурки увеличится.

Везде ли такая картина с колоннами? Смотрим на примере квартиры в монолитно-каркасном доме на Дзержинского, 15, в трех минутах от метро «Грушевка». Его строила компания «Айрон».

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Субъективно, колонн в интерьере «айроновской» квартиры меньше. Владимир это подтверждает, но указывает на несколько монолитных участков — они имеют значительные искривления.

— Такое ощущение, что при заливке расперло опалубку, и теперь на поверхности стены мы видим «бочку». В квартире этажом выше колонны могут быть совершенно ровными. Все потому, что на таких объектах работают разные подрядчики. И у одного работает опытная бригада монолитчиков, у второго — халтурщики.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

— Обратите внимание также на дверной проем: сделать его по уровню не получилось. И в этой квартире много такого — идеально вертикальных колонн мало. Из положительного: обследование с тепловизором показало, что промерзания углов, стен и окон нет.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Отделочники также заносят застройщику «плюсик в карму» за трафаретные рисунки на полу — они указывают, где и какие трубы спрятаны под стяжкой. Проверили тепловизором: рисунок и трубы совпадают. ​Стяжка пола в этой квартире с нюансами, но для укладки ламината вполне годится.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Жилье продавалось с частичной отделкой и готовой планировкой. Владелец этой двухкомнатной квартиры на 12-м этаже покупал жилье по 1100 долларов за метр. Сейчас квартиры тут продают по 1400—1500 долларов за «квадрат».

Минимальная отделка от застройщика позволила сэкономить на штукатурке, стяжке и электрике тем, кто рассчитывал на бюджетный ремонт. Однако, как говорит Владимир, знакомый с ситуацией в этом доме, многим новоселам такая отделка не понравилась. Вот и владелец квартиры пригласил мастеров все переделать. Мы застали ремонт на стадии разрухи: перегородки от застройщика уже лежали грудой по центру будущей гостиной.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

— Перегородка между кухней-гостиной и спальней была сложена из силикатных блоков, причем на клей-пену. И она потрескалась меньше чем за год. Перештукатуривать ее не вариант — все равно треснет. Причину этому мы нашли: примыкание стены и потолка строители зачеканили раствором, и при усадке дома перекрытие начало давить на стенку. В итоге эту перегородку решили снести и поставить новую из газосиликата с армированием кладки.

Стены ванной и туалета не разбирали, но идеально они не выглядят: трещины в них уже замазывались по гарантии застройщиком. Владимир говорит, что их нужно будет дополнительно армировать стеклосеткой.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Трещины уже замазывались, но нет гарантии, что они себя еще не проявят

​— Стены оштукатурены известковой штукатуркой. Будем ее сбивать, потому что на нескольких стенах она еле держится, отслаивается. Интересно, что в других подъездах стены квартир оклеивались гипсокартоном, и, как нам рассказывали, многие его снимали и штукатурили заново.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Строители намерены переделать и откосы из гипсокартона: качество исполнения «на троечку», да и нужно проверить, как сделана герметизация монтажных швов.

Советы для покупателей

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Владимир Лабковский говорит, что во время приемки квартир в монолитном доме нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • отклонение по вертикали всех монолитно-бетонных конструкций (допустимое отклонение — 10 миллиметров на высоту этажа). В случае большого отклонения можно потребовать у застройщика компенсацию материалом, который нужен для штукатурки;
  • необходимо также обратить внимание на перегородки, а именно на узел примыкания «стена — потолок», так как часто строители вместо эластичного материала используют раствор или доски. Это в дальнейшем может привести к трещинам на перегородках;
  • в местах сопряжения перегородок с несущими конструкциями (колоннами) должны быть установлены закладные элементы, не менее 2 штук на высоту этажа;
  • также на поверхности железобетонных конструкций не должно быть масляных и битумных пятен;
  • если собираетесь делать квартиру под свой проект, то не стоит переплачивать за перегородки, электрику или штукатурку от застройщика. Скорее всего, все это отправится в мусор. Кроме того, сломать стены и вывезти мусор — это платные услуги;
  • при приемке обратите внимание на качество черновой стяжки: она должна быть ровной, без бугров и наплывов. Впоследствии это позволит сэкономить — не нужно будет дополнительно тратиться на нивелир под финишное напольное покрытие;
  • при приемке квартиры полезно будет сделать тепловизионную съемку. Это позволит выявить такие проблемы, как промерзание несущих частей монолита, стен, оконных откосов.
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Прорезанная стяжка под новую перегородку

Не менее важно проследить за профессионализмом «своих» отделочников. Обычно квартиры сдаются со свободной планировкой и владельцы расставляют перегородки под собственный дизайн-проект.

— Одна из ошибок, которую допускают отделочники, — установка перегородок на стяжку, — говорит Владимир Лабковский. — В этом случае, из чего бы стенки ни были сложены, они потрескаются. Правильно это делать так: прорезать черновую стяжку пола до монолитного основания и кладку делать на него. Перед этим, естественно, нужно с помощью тепловизора определить, где под стяжкой проходят трубы. Узел примыкания стены и перекрытия (потолка) не должен быть жестким — пространство между ними заполняется монтажной пеной.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

— Чтобы избежать образования трещин на межквартирных перегородках, перед оштукатуриванием мы стены обязательно армируем стеклосеткой, — говорит Владимир. — Дело в том, что стены чаще всего делают из газосиликатных блоков, а этот материал может дать трещину и без видимых причин.

***

Если делать вывод по этим двум объектам, то больших и неустранимых проблем наши эксперты не обнаружили. В минусы монолитно-каркасных домов можно записать те самые колонны, которые позволяют делать свободную планировку, но создают лишние углы в комнатах. Главный же недостаток, который, впрочем, не сказывается на устойчивости и долговечности дома, — в качестве монолитных работ. На объектах работают разные бригады. Где-то — опытные монолитчики, а где-то ребята «тяп-ляп». Поэтому даже в одном доме застройщика могут быть совершенно разные по качеству квартиры.

2
0
Поделись с друзьями