В Беларуси упали цены на «вторичное» жилье: покупать сейчас или подождать?

В странеОбществоЭкономика
Поделись с друзьями

Последние несколько лет стали рекордными для рынка недвижимости по заключению сделок купли-продажи: только за прошлый год было продано 48 тысяч квартир, что больше чем в рекордном 2014 году. Но февраль поставил на паузу мечты многих улучшить жилищные условия.

Иллюстративное фото

Как белорусы покупали квартиры в самые кризисные периоды? Что будет дальше на рынке недвижимости и ждать ли снижения цен? Об этом и не только корреспондент Sputnik поговорил с заместителем начальника отдела аналитики и консалтинга агентства «Твоя столица» Андреем Чернышевым.

По словам специалиста, последний подобный стрессовый момент для рынка вторичной недвижимости был с середины 2014 года по конец 2016-го. Именно к этому времени цены на вторичное жилье достигли дна. Затем – активный рост вплоть до 2019 года.

Но даже за эти годы стоимость жилья не вернулась к максимуму 2013 года – 1700 у.е. за квадрат. Что интересно, даже в самый «дорогой» год в столице продали-купили 11,9 тысячи квартир.

И даже на пике цен на недвижимость в 2013 году стоимость одного квадрата в белорусских рублях была меньше, чем на самом дне цен в 2016 году.

Рекорды продаж

В 2017-2019 годах было побито несколько рекордных показателей по продажам квартир. Так, в 2018 году в Минске было заключено 14 тысяч сделок купли-продажи. В тот год за месяц могли приобретать почти 1,5 тысячи квартир (средний показатель – 1250-1300).

Но и это не предел: абсолютным рекордсменом по продажам стал 2021 год, когда в Минске было заключено 14,5 тысячи сделок.

«Среди основных причин интенсивного приобретения квартир в 2017-2019 годах – доступное кредитование. Если 6 лет назад ставки по кредитам достигали 35%, то к 2017 году они снизились до 16% годовых. Если до этого доля покупателей квартир в кредит по нашему агентству составляла примерно 1-2 человека в месяц (если экстраполировать на весь рынок – не более 7-10), то тогда их стало больше в разы: до 35% от всех продаваемых квартир на вторичном рынке и более 60% на рынке новостроек», – рассказывает Андрей Чернышев.

И снова падение

После продолжительного, но плавного роста цен, рынок вторичной недвижимости в 2020 году снова заштормило – сперва на фоне коронавируса с неожиданно подскочившим впервые за четыре года обменным курсом доллара (с 2 рублей до 2,6), потом – на фоне политических событий. Год начинался вполне спокойно – 800 проданных квартир за январь (это неплохой показатель для начала года, все покупатели обычно выжидают, а потом принимают решение). В феврале – 1200 сделок.

Но дальше на фоне коронавируса спрос тоже просел – до 700-800 сделок за месяц в весенне-летний период для столицы, что очень мало. В итоге год закончили всего лишь с 10 тысячами проданных квартир.

«Собственники первое время неохотно идут на скидки. У них заложена своя цена в долларах, которую они рассчитывают получить», – говорит Андрей Чернышев.

В итоге за 2020 год на фоне всех кризисов квартиры подешевели на 7%. И это первое снижение с конца 2016 года. Как оказалось, далеко не последнее.

Несмотря на вызовы 2021-го, спрос на вторичку был достаточно неплохим. Относительно стабильный курс доллара, а также возвращение кредитов (пусть и с увеличившейся процентной ставкой – около 20-21% годовых) вселили оптимизм: люди снова настроились решать квартирный вопрос и улучшать жилищные условия. В итоге к концу года было совершено почти 14,4 тысячи сделок, что стало очередным рекордом.

Хочешь продать – делай скидку

Начало 2022 года тоже было оптимистичным: за январь купили 960 квартир, что очень хорошо для этого сезона. А вот февраль изменил планы многих: после 24-го числа и продавцы, и покупатели решили взять паузу. Риелторы жаловались: столько отмененных сделок не видели давно.

Курсы валют резко взлетели вверх. Продавцы, рассчитывавшие получить свою выгоду от сделки, не знали, что делать. В это время покупатели, у которых средства на покупку были в рублях, увидели невероятный рост цен. Стандартная двухкомнатная квартира за 60 тысяч долларов (по курсу – 156 тысяч рублей), вдруг прибавила в цене 72 тысячи рублей на ровном месте (по курсу 3,8 рубля за доллар). Для получающих не привязанные к курсу зарплаты белорусов это был удар ниже пояса. А ведь у некоторых под покупку жилья были одобрены кредиты – на конкретную сумму в белорусских рублях.

Зависимость средней цены кв. м проданных квартир на вторичном рынке жилья Минска отвеличины обменного курса USD - Sputnik Беларусь

«Кто-то выжидал, кто-то уже просто не мог позволить себе по «новым деньгам» совершать покупку. Люди находились в оцепенении – и продавцы, и покупатели», – говорит Андрей Чернышев.

После первого шока, когда стало понятно, что снижать цену придется, рынок немножко зашевелился. С конца февраля стоимость квартир пошла резко вниз, причем уступать в торгах продавцам приходилось серьезно – от нескольких тысяч долларов до 20 000 и даже больше (в зависимости от сегмента жилья). Продавцы оказались перед конкретным вопросом: а какую скидку давать?

«Если говорить объективно, то ровно на столько, на сколько вырос курс доллара. Однако в реальности такого никогда не было. Поэтому проанализировав последние 10 лет, мы пришли к выводу, что во все кризисные для рынка недвижимости моменты (и в 2011, и 2015-2016, и в 2020 годах), цены снижались примерно на 30% от реального роста курса доллара», – объясняет специалист.

Когда реальный обменный курс в марте достиг 3,9-4 рубля за доллар, риелторы зафиксировали снижение цен на вторичку по Минску примерно на 12%. Причем уступки покупателям уменьшались вместе со снижением обменного курса. В итоге март вышел не очень радостным для рынка купли-продажи: было совершено 850 сделок на всю столицу (годом ранее – 1050) со средней скидкой в 7%.

Ориентировочные рыночные стоимости квартир стандартных потребительских качеств - Sputnik Беларусь

При этом на фоне столь нестабильной ситуации все меньше людей решаются на долгосрочные кредиты. Ставка рефинансирования немножко выросла, что будет дальше – непонятно. Если в 2019 году практически каждая третья квартира на вторичном рынке покупалась в кредит (и более 60% новостроек), то в 2021 году – уже вдвое меньше. А вот в марте 2022 года число таких покупателей составило всего 4%.

Брать или не брать?

Риелторы считают, что не стоит дожидаться «идеального момента»: если есть необходимость (и средства!), то лучше покупку жилья не откладывать. На пике же стрессовых моментов, если есть возможность выждать, то лучше так и поступать.

«Сейчас, когда курс доллара практически вернулся к февральским значениям, у покупателей появилась отличная возможность приобрести квартиру по адекватным ценам. Особенно с учетом высокой лояльности продавцов», – говорит Андрей Чернышев.

Если ситуация продолжит усугубляться, логично, что покупательная способность белорусов снизится, что прямо отразится и на количестве сделок. Но чтобы цена серьезно откатилась назад, спрос должен упасть очень сильно, тогда продавцам придется идти на уступки.

Делать серьезные и длительные прогнозы аналитики опасаются, но надеются, что после некоторой паузы и режима выжидания рынок недвижимости начнет потихоньку оживать со второй половины года. Но с одной оговоркой: при отсутствии все новых негативных факторов.

Следите за нами в Telegram , Viber и Яндекс Дзен
Знаете новость? Пишите в наш Telegram-бот. @new_grodno_bot
Back to top button