Общество

Обзор рынка. Где в Гродно самые дорогие и самые дешевые 3-комнатные квартиры?

Grodno.in продолжает серию статей по обзору гродненского рынка недвижимости вместе с партнером, независимым оценщиком Ниной Пыльской и директором ООО «Выгодная Недвижимость» Владимиром Пыльским. В этот раз сфокусируемся на трехкомнатных квартирах, которые были проданы с 1 января по 22 июля 2017 года.

По данным Единого государственного регистра недвижимого имущества Республики Беларусь (ЕГРНИ) всего в Гродно за вышеуказанный период было зарегистрировано 355 сделок купли-продажи трехкомнатных квартир. Большинство из них было продано по цене $400–600 за метр квадратный, чуть меньше — $600–800. Единичные случаи — свыше $800 за м².

При этом 209 сделок (59%) приходится на трешки постройки 2016–2017 годов. Большинство из них расположены в микрорайоне Ольшанка: ул. Огинского, ул. Ф. Богушевича, ул. Н. Орды. Незначительное количество сделок касается квартир на улицах Лидской, Дзержинского, Курчатова, Тавлая и Щорса. Как правило, это жилье, проданное ОАО «Гродножилстрой».

146 сделок (41%) приходится на 3-комнатные квартиры 1930–2015 годов постройки. Медиана (т.е. наиболее часто встречаемая цена) составляла около $553 за 1 м², а наиболее часто встречаемым диапазоном рыночных цен на такие квартиры является $37000–45000.

Самыми пассивными месяцами на рынке 3-комнатных квартир 1930–2015 годов постройки в Гродно традиционно остаются январь и февраль, а самым активным рынок был в июне.

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену гродненских трешек: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры, но данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ. Из анализа по квартирам 1930–2015 годов постройки мы отфильтровали сделки, при которых цена за квадратный метр была ниже $400. Адекватно осталось 128 квартир.

Анализ влияния местоположения на спрос и рыночную цену 1 м² 3-комнатной квартиры

Наименование района города (ул., пр-т, пер., ш.)Количество сделок (ед. / %)Медиана, $Ср. значениеМин ценаМакс цена
1Советских Пограничников, Мира, Поповича, Гагарина, Суворова, Гданьская, Зана, и т.д.11 / 8,6%586590511681
2Наполеона Орды, Огинского и т.д. (год постройки до 2016г.)2 / 1,6%557557537576
3Фолюш, Декабристов, Соломовой, Репина, Лизы Чайкиной5 / 3,9%489468419498
4Брикеля, Малыщинская, Белые Росы, Тавлая, Лиможа, часть Дзержинского, и т.д.34 / 26,5%594614484822
5Врублевского, Комарова, Домбровского, БЛК, Строителей, Толстого и т.д.15 / 11,7%534520417640
6Клецкова, Пестрака, Кремко, Фомичева, Янки Купалы, Индурское, Южная, Томина, Кабяка, Славинского, Гая и т.д.30 / 23,4%584589414860
7Свердлова, Павловского, Ленина, Городничанская, Ожешко, Социалистическая, Максима Богдановича, Городенского и т.д.6 / 4,7%574598485762
8Пушкина, Доватора, часть Дзержинского, Максима Горького, Реймонта и т.д.14 / 10,9%641656427927
9Болдина, Калиновского2 / 1,6%666666460871
10Пролетарская, Щорса, Космонавтов, Захарова, Белуша, Красноармейская, Кленовая8 / 6,3%522562477883
11Рогачевского, Центральная1 / 0,8%479479

Больше всего сделок (27%, 34 шт.) совершено в отношении 3-комнатных квартир, расположенных на улицах Брикеля, Малыщинской, Белые Росы, Тавлая, Лиможа, частично Дзержинского.

23% или 30 сделок купли-продаж связаны с квартирами на Клецкова, Пестрака, Кремко, Фомичева, Янки Купалы, Южной, Томина, Кабяка, Славинского, Гая, Индурском шоссе.

Наибольшее значение по медиане получили трешки на Болдина и Калиновского — $666 за 1 м². Всего было совершено 2 таких сделки или 1,6%.

На втором месте по медиане квартиры на Пушкина, Доватора, Дзержинского, Горького и Реймонта — $641 за 1 м². Всего было совершено 14 сделок или 10,9%. В этом же районе находится и самая дорогая трешка — $927 за квадрат.

Наименьшее значение по медиане у квартир на ул. Центральной (м-н Южный) — $479 за 1 м² — 1 сделка.

Анализ влияния года постройки на спрос и рыночную цену 1 м² 3-комнатной квартиры

Период застройки жилого домаКоличество сделок (ед. / %)МедианаСр. значениеМин ценаМакс цена
11930–196917 / 13,3%521536419696
21970–198441 / 32%534537414762
31985–200039 / 30,5%585595441883
42001–201531 / 24,2%623677487927

Больше всего сделок совершено с квартирами 1970–1984 годов (32%); меньше всего — 1930–1969 годов (13%).

По медиане самые дорогие трешки — $623 за 1 м² — были построены в 2001–2015 годах; а самые дешевые — $521 за 1 м² — в 1930–1969.

Самая дешевая 3-комнатная квартира была построена в 1970–1984 годы и продана по цене $414 за 1 м², а самая дорогая — в 2001–2015 года и ушла с молотка по $927 за 1 м².

—Если в 2016 году мы чаще всего проводили сделки по купле-продаже двух- и трехкомнатных квартир, то в 2017 году больше одно- и двухкомнатных, — рассказывает директор ООО «Выгодная Недвижимость» Владимир Пыльский. — Каждый год безусловным лидером по продажам являются 2-комнатные квартиры. Это самый ходовой товар на рынке недвижимости Гродно. В этом году в нашей практике мы видим увеличение спроса на однокомнатные квартиры. Также в последнее время увеличился спрос на небольшие квартиры в центре города, которые, как правило, покупают для сдачи в аренду на сутки иностранным туристам. Уменьшение количества сделок с большими квартирами на вторичном рынке в практике нашего агентства мы можем объяснить следующими причинами:
  1. Высокая цена за счет большой площади на фоне низкой платежеспособности населения. Рынок недвижимости держится за счет банковских кредитов. Практически каждая наша сделка совершается с привлечением кредитных средств, потому что личных денег у покупателей не хватает. Чаще всего берут суммы кредитов в размере от 20000 до 30000 белорусских рублей.
  1. Ожидание удорожания коммунальных тарифов. Об этом факторе потенциальные покупатели говорят все чаще и чаще… А собственники больших квартир, если в большой площади нет необходимости, стараются разменять их на квартиры с меньшей площадью.
  1. Большое количество новостроек по недорогой цене продает ОАО «Гродножилстрой», правда, на Ольшанке.

Поделись с друзьями