Летом прошлого года главной новостью в сфере недвижимости стало появление указа №202 «Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства», разжавшего крепкие бюрократические объятия, годами опоясывавшие частных застройщиков. «Не надо получать разрешение на строительство», «проект можно не делать и не согласовывать», «паспорт застройщика отменен» — радостно передавали из уст в уста люди, фокусируясь на новшествах, но упуская при этом из вида некоторые детали. А они, безусловно, есть. И играют важную роль.
Сегодня Onliner вместе со специалистами разберется в плюсах и минусах «упрощенки» — сумеет ли она вытеснить прежний «сложный» путь, который все еще существует.
Так ли проста «упрощенка»
В идеальном мире прежде чем начать применять какой-либо закон, человек его внимательно изучает, «въедаясь» в каждую букву и запятую. А потом еще и консультируется с профильными специалистами, чтобы уж точно ничего не упустить из виду. Но, как говорится, где идеальный мир, а где мы. Вот и указ №202, вступивший в силу только в январе этого года, уже успел собрать урожай (к счастью, пока небольшой) из «торопыг», которые не стали разбираться в «закорючках», а побежали скорее заливать фундаменты и заказывать газосиликатные блоки: «упрощенка» же, все можно.
На самом деле далеко не все. И за ошибки, допущенные из-за собственной беспечности, придется платить.
Андрей Мацкевич — председатель Острошицко-Городокского сельского исполнительного комитета.
— Нельзя сказать, что прежняя система, регулирующая порядок строительства домов частными лицами, была непродуманной и нуждалась в срочном дополнении. Просто мир идет вперед, технологии развиваются, упрощая нашу жизнь. Соответственно, и законодательство должно подстраиваться. Например, зачем разрабатывать и согласовывать проект, если вы покупаете готовый модульный дом или деревянный дом от лесхоза? В таких постройках все уже просчитано и предусмотрено. Их надо только привезти на участок и установить. И как раз для таких вариантов, где все просто и понятно, где практически невозможно ошибиться, и был подписан 202-й указ, позволяющий избежать несколько «бумажных» этапов, отнимающих время и деньги, — рассуждает Андрей Мацкевич.
В то же время, уверен специалист, даже тем, кто задумал купить готовый дом и пропустить его по «упрощенке», все равно необходимо ознакомиться с указом: ограничения для застройщиков в нем по-прежнему есть. Так что не верьте соседу или родственнику, который с пеной у рта доказывает вам, что строить теперь можно как бог на душу положит.
— Закон действует всего ничего, но в нашем сельисполкоме уже выявлено несколько случаев, когда люди его нарушили. Уверен, у коллег тоже найдутся подобные истории. И все — от незнания. Так, совсем недавно я увидел, что в одном из поселков на новом участке началось строительство. Подошел к собственнику поговорить, что и как. А тот, будучи полностью уверенным в своей правоте, рассказал, что вообще никаких документов не имеет — мол, решил строиться по «упрощенке».
Но мы же находимся в Минском районе, а это значит, что у хозяина обязан быть паспорт застройщика. Без этого документа строительство считается самовольным, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
При этом изготовление паспорта застройщика занимает один месяц и стоит 25 базовых величин. Наличием такого документа необходимо озаботиться не только жителям Минского района, но также владельцам участков в городах, поселках городского типа и в населенных пунктах, прилегающих к областным центрам, — напоминает собеседник.
«Упрощенка» не означает, что «под шумок» можно построить многоквартирный дом, вплотную прижаться к участку соседа или взмыть коньком кровли к самому небу, забыв об ограничениях архитектурной высоты в 12 метров (ты их еще попробуй намеряй правильно). Нет, такое не пройдет. Собственник, взявший на себя ответственность и риски, должен соблюсти все без исключения пожарные и архитектурные нормы, а также положения указов. Сам. Если старый «сложный» путь предполагает, что за соблюдение правил несут ответственность госорганы, которые выдают разрешения и ставят печати, то «упрощенка» требует максимальной включенности собственника.
Так что простой путь может оказаться не таким и простым: чтобы не промахнуться, придется прочитать не один закон.
— Расскажу про другой случай, — продолжает Андрей Мацкевич. — Поступила жалоба от жителей поселка — их соседка строит дом не на своем участке. Выехали на место, чтобы разобраться. Оказалось, женщина тоже решила пойти по «упрощенке»: получила разрешение на строительство, и все, остальным пакетом документов заниматься не стала, даже обязательный для нее паспорт застройщика не оформила.
Залила фундамент, возвела стены под самую кровлю, потратила много денег. При этом посадила новый дом прямо на границе своего участка. Как так получилось? К ее личным соткам были прирезаны государственные — для огородничества (и только). Женщина же за «исходник» взяла площадь двух участков и прямо посередине этого прямоугольника начала стройку. Хотя по закону должна была ориентироваться только на площадь того участка, который у нее в собственности и назначение которого — «для строительства и обслуживания жилого дома».
И вот как теперь этот вопрос решать? Если бы она пошла по старому пути, такого бы никогда не случилось — никто бы не согласовал размещение дома в этом месте. К слову, штраф за самовольное строительство она уже получила. Незнание законов может привести к очень большим проблемам и выкинутым на ветер огромным суммам. Поэтому я всем говорю: не поленитесь, прочитайте указ, прежде чем на что-то решиться. Он занимает всего одну страничку. И только после этого определяйтесь, как действовать.
Опять же: не можете самостоятельно разобраться — придите на прием в сельисполком, задайте вопросы, уточните все нюансы.
Могут ли возникнуть подводные камни после того, как все изучено
Председатель уверен: «упрощенка» — идеальный вариант в том случае, если человек возводит модульный дом или коттедж по типовому проекту. Если же речь об основательном здании, которое строится с учетом потребностей конкретной семьи, лучше перестраховаться и собрать «флеш-рояль» из документов. Точку зрения Андрея Мацкевича поддерживает риелтор Катерина Красницкая.
— Наш мир очень переменчив: сегодня человек уверен, что всю жизнь проживет с семьей в своем доме, а завтра его планы меняются и он сталкивается с необходимостью продажи. Наличие всей документации в этом случае станет большим плюсом, в том числе поможет поднять цену на объект.
Поставьте себя на место покупателя: он отдает немалые деньги — сотни тысяч рублей — и хочет иметь гарантии, что этот дом не рухнет, что он построен без нарушений законодательства и что через несколько лет у госорганов не возникнут к собственнику вопросы. Как это все можно доказать? Только официальными бумагами со штампами и подписями. То есть если смотреть на перспективу, то «сложный» путь может очень даже окупиться, — рассуждает Катерина.
В чем же заключается так называемый «сложный» путь? Для начала собственнику необходимо обратиться за разработкой проекта в любую организацию, имеющую соответствующую лицензию. Этот этап, как правило, занимает от двух недель до месяца. Параллельно запускается процесс получения разрешения на строительство. Затем надо согласовать проект и получить паспорт застройщика — он также изготавливается от двух недель до месяца. То есть «сложный» путь занимает около двух месяцев, простой — один.
— Как и всякий закон, 202-й указ имеет плюсы и минусы. И если с плюсами все понятно (короче период ожидания, меньше денежных трат), то минусы стоит проговорить. Так, в процессе работы мы обнаружили одну несостыковку, — объясняет Андрей Мацкевич. — Указ №202 имеет ссылку на указ №200 (в части административных процедур), согласно которому при проведении работ по реконструкции или строительству дома технические условия на электро- и водоснабжение, газификацию собственник может получить только при наличии разрешения на строительство.
То есть даже если человек пошел по «упрощенке», в итоге, когда ему надо будет подключать коммуникации, он все равно столкнется с необходимостью получать разрешение на строительство.
А если его надо иметь при любом раскладе, то почему бы изначально не пойти «сложным» путем и не сделать все документы? Для себя и своей подстраховки. И чтобы потом, когда понадобится доступ к коммуникациям, не бежать в сельисполком. Я не агитирую, просто рассказываю о моментах, которые потом неизбежно всплывут и совершенно точно вызовут вопросы.
По наблюдениям председателя, большинство собственников, планирующих капитальное строительство, все же отказываются от «упрощенки» в пользу большого и «сложного» пути (зато с папочкой документов). Ну а если вы все же планируете пойти по 202-му указу, прочитайте его внимательно, чтобы не стать следующим бедолагой, не знающим, как выкрутиться из ситуации.
Указ президента Республики Беларусь №202 от 13 июня 2022 г.
В целях упрощения порядка возведения и реконструкции одноквартирных жилых домов и нежилых капитальных построек пятого класса сложности:
1. Установить, что возведение и реконструкция одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности на земельном участке, предоставленном для строительства и (или) обслуживания одноквартирного жилого дома, могут осуществляться:
1.1. юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах (за исключением г. Минска) на основании паспорта застройщика (требования к составу, содержанию и форме паспорта застройщика устанавливаются Министерством архитектуры и строительства).
1.2. гражданами: в сельских населенных пунктах, расположенных на территории районов, прилегающих к г. Минску и областным центрам, поселках городского типа и городах (за исключением г. Минска) на основании паспорта застройщика; в иных сельских населенных пунктах на основании документа, удостоверяющего право на земельный участок, и при условии, что расстояние от границ соседнего (смежного) земельного участка до жилого дома составляет не менее трех метров, нежилых капитальных построек — не менее двух метров.
2. При возведении и реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек в соответствии с пунктом 1 настоящего Указа не являются обязательными получение разрешительной документации (разрешения на реконструкцию), разработка проектной документации и согласование ее с местным исполнительным и распорядительным органом, а также последующая приемка в эксплуатацию объектов строительства.
3. Внести изменения в перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 (приложение).
4. Совету Министров Республики Беларусь в шестимесячный срок обеспечить приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Указом и принять иные меры по его реализации.
5. Настоящий Указ вступает в силу в следующем порядке: пункты 1—3 — через шесть месяцев после официального опубликования данного Указа; иные положения настоящего Указа — после его официального опубликования.
