Как минчане покупают жильё при таких ценах? Пытаемся понять

Это один из самых животрепещущих вопросов, который не даёт покоя многим жителям столицы: как люди умудряются справляться с постоянно растущими ценами? Мы уже развеяли популярный миф о том, что виной всему — приток россиян. Но загадка остаётся: почему ценники выглядят так, будто рассчитаны на миллионеров? Кто вообще способен покупать по таким расценкам?

И главное — откуда у людей средства? Складывается ощущение, что у одних — нескончаемый поток доходов, а у других — вечная борьба за выживание. Разрыв между витриной и реальностью становится всё заметнее.

Что говорит статистика о зарплатах населения

Каждый год в мае и ноябре Белстат, помимо средней, считает медианную и модальную зарплаты.

Про модальную зарплату в мае написал недавно портал Федерации профсоюзов Беларуси. Итак, модальная зарплата — это наиболее часто встречающаяся сумма в зарплатном ряду. Для ее подсчета разбивают зарплаты на определенные интервалы и подсчитывают количество работников, которые увидели такие суммы в расчетниках (до уплаты налогов и взносов).

Итак, в Минске:

от 1000,1 до 2000 руб. зарабатывали 27,4%; от 2000,1 до 3000 руб. — 30,8%. Свыше 3000 руб. увидели в расчетниках 35,5% работников.

Ну и работники с зарплатами выше 10 тысяч рублей в основном трудятся в Минске. Таких, правда, всего 0,75%.

Важно также понимать, чьи доходы считает Национальный статистический комитет. Для подсчета модальных цифр он проанализировал данные о майских зарплатах почти 2 миллионов 518 тыс. человек. При этом всего в экономике страны было занято почти 4 150 тыс. человек.

То есть мы не видим данные о доходах более чем 1 миллиона 630 тысяч занятых в экономике сограждан. А это более трети (!) от всех занятых в экономике.

В Минске — самые высокие доходы, которые «не видит» статистика

В пометках Белстата о медианных зарплатах указано: считали по «юридическим лицам всех форм собственности, за исключением юридических лиц без ведомственной подчиненности со средней численностью работников за предыдущий год менее 50 человек (кроме холдингов).

Нашла статистику за 2024 год.

В том же Минске 55,8 тысячи юрлиц, в которых трудятся 867,5 тысяч человек. Несложно прикинуть, что подавляющее большинство этих юрлиц — микроорганизации, раз в среднем на юрлицо в Минске приходится 15,5 человек.

То есть работает в Минске, например, успешная небольшая частная компания, в которой 4−49 человек. И условные инженеры, проектировщики, бухгалтер, монтажники т.д. там зарабатывают 4−15 тысяч рублей в месяц, наемный директор — все 20 тысяч. Но их зарплаты статистика не учитывает.

Доходы предпринимателей (индивидуальных предпринимателей и самозанятых в том числе) зарплатой с точки зрения статистики не считаются, поэтому тоже остаются «незримыми». А только ИП в Минске на начало 2024 года насчитывалось около 68,3 тысяч. Понятно, что часть из них — не работают, только числяться, еще часть — с небольшими доходами, но есть ведь и очень успешные ипэшники.

Все эти люди — и в микрокомпаниях, и предприниматели, и самозанятые — учувствуют в экономике, платят налоги, взносы. И многие зарабатывают гораздо больше, чем в найме.

У них есть возможность копить деньги. У самых состоятельных из них — улучшать жилищные условия или инвестировать в недвижимость.

Наследство в помощь

Часто задающиеся вопросом, а откуда такие деньги на квартиры, не учитывают и демографическую составляющую. Многие, получившие в наследство квартиру от бабушек-дедушек, сразу же продают ее, а деньги делят между наследниками. Часто таких наследников и вовсе один человек.

Представьте себе типичную благополучную советскую семью с двумя детьми, которой в 1970—1980-м году советское государство дало квартиру. Сейчас родителям за семьдесят, а то и восемьдесят, их детям — около пятидесяти. Наверняка они уже с квартирами в условной Каменной Горке. Скорее всего, внуков 3−4, но не факт, что все живут в Минске. То есть на наследственную квартиру будут претендовать 1−3 человека. А еще наверняка есть дача недалеко от Минска. Вот внукам и 40−60 тысяч долларов на первоначальный взнос. Наверняка у них (а может, родители помогут) найдётся еще тысяч 20 долларов.

Если внуки могут показать банку среднюю минскую зарплату (что-то вроде тысячи долларов чистыми), могут докредитоваться еще на 20−30 тысяч долларов. И вот уже в распоряжении 80−110 тысяч на квартиру.

Да, по наблюдениям агентств недвижимости, сейчас каждая четвертая покупка — с привлечением кредита. Кредиты нынче дорогие — популярность их падает, но если нужно одолжить небольшую сумму — люди берут.

Деньги из цепочки

Помним, что существует и традиционное огромное количество цепочных сделок. Когда продается одна квартира поменьше, покупается вторая побольше. Либо продается большая ненужная квартира, и покупается две небольшие. В этих схемах тоже участвуют накопления и кредиты.

И да, можно удивляться ценам в объявлениях. Но реальность такова — почти 80% купленных на вторичном рынке в Минске квартир стоят до 100 тысяч долларов. То есть вписываются в описанные выше схемы приобретения.

Ежегодно до 10% квартир на вторичном рынке появляются от очередников и переселяемых. Типичная схема — выселили из половины частного дома при сносе, выдали большую квартиру в новом доме. Жить в квартире люди не желают, и, скорее всего, продадут по рыночной цене, чтобы разъехаться.

Либо очередники построили по госцене, но без льгот, небольшую квартиру. Не там, где хотели, а там, где предложили. Квартира продается (за 70−90 тысяч), добавляются семейные накопления, деньги от продажи дачи, кредиты, что-то одалживается у родственников (вариантов много) — и покупается что-то попросторней и попрестижней, уже тысяч за 90−130.

Поддержка рынка из регионов

Еще одна категория покупателей — люди из регионов. Они либо переезжают сюда (соответственно, продав все в своем регионе) и вложив накопления, взяв кредиты. Либо покупают что-то маленькое как страховку для детей — когда те поедут учится в Минск. Да, покупатели из регионов зачастую — обеспеченные, мотивированные, желающие зарабатывать. В разное время доля их — от 8 до 20%.

В общем, вместо резюме. Можно удивляться ценам и сетовать на них.

Можно констатировать, что рынок — на пределе платежеспособного спроса.

Но ключевое тут — есть пока еще платежеспособный спрос.

Цены диктует рынок. Рынку диктуют доходы белорусского среднего класса и его возможности получить, если не хватает, кредит. Не будет у нашего среднего класса таких денег, не будет возможности делать сбережения, кредитоваться — не будет и таких цен.

*****

Много в тексте говорилось про такой инструмент «добычи» части денег на покупку жилья, как кредитование. С 13 августа этот инструмент станет гораздо менее доступным. Ставки на приобретение вторички по «главному кредиту на вторичку», «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка, повышаются до 18,5% годовых — на общих основаниях, и до 16,5% — для нуждающихся. (Буквально вчера это было 17,65% и 14,75%).

Ставки выше 18% годовых воспринимаются уже как запретительные. И если сейчас четверть сделок на вторичном рынке проходит с привлечением кредита, можно ожидать — как минимум половина «кредитных» покупателей уйдут с рынка. Их доходов просто не хватит, чтобы получить нужную сумму от банка.

Источник: Realt.by