Просрочка сдачи объекта: порядок начисления неустойки по российскому и белорусскому законодательству

Сроки выполнения работ и, соответственно, сроки их окончания и сдачи объекта заказчику являются существенными условиями договоров, результатом которых является возведение и сдача заказчику объектов строительства.

Способом стимулирования подрядчика или застройщика является, прежде всего, неустойка, предусмотренная специальным законодательством.

Так, Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 1450 от 15.09.1998 в редакции от 06.06.2025) предусмотрена ответственность подрядчика в виде пени за нарушение установленных в договоре сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, подтверждающих их выполнение, в размере 0,2 процента стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 процентов их стоимости (п.76 Правил). Вместе с тем, п. 78 Правил допускается изменение сторонами размера неустойки. Иными словами, размер неустойки при нарушении сроков не определен императивной нормой и может быть установлен по соглашению сторон в договоре. В том числе, и в меньшем размере. Кроме того, договором можно установить и иные основания для начисления неустойки и ее размер.

Физические лица при этом вправе также применять нормы об ответственности подрядчика, установленные Законом Республики Беларусь «О защите прав потребителей» (ст. 30 Закона). Размер неустойки может составлять 1% в день от цены работ.

Отдельные условия по уплате неустойки определены для объектов строительства за счет бюджетных средств.

Eсли строительство ведется за счет средств бюджета, ответственность за нарушение сроков производства и окончания работ применяется с учетом норм Указа № 462 от 02.12.2021 «Об особенностях осуществления расчетов». В п.2.3. Указа № 462 определено, что размер пеней рассчитывается от суммы предварительной оплаты исходя из ставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, а договором может быть установлен только больший размер неустойки.

Что касается определения размера неустойки в Российской Федерации, то отметим следующее. Размер неустойки за нарушение сроков сдачи объекта в РФ носит договорной характер. И лишь в случае строительства жилого дома по заказу физического лица заказчик может требовать за нарушение договора о сроках выполнения и сдачи работ неустойку по императивной норме ст. 28 закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 3% от цены выполнения работы. Сама ответственность подрядчика за подобное нарушение вытекает из ст. 708 ГК РФ, согласно которой подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

Все вышесказанное актуально для случаев обычного строительства коммерческой, производственной или жилой недвижимости.

В таком сегменте отношений в области строительства как долевое строительство жилья, действуют иные правила.

В Беларуси размер неустойки за нарушение сроков сдачи объекта определен на законодательном уровне. И в настоящее время он закреплен в Положении о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства (цены объекта долевого строительства), направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства, в том числе имеющих право на государственную поддержку при долевом строительстве, и условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров № № 156 от 12.03.2019 (редакция от 01.01.2026) «О долевом строительстве».

Согласно п. 50 Положения в зависимости от превышения срока строительства застройщиком последний обязан в 2-месячный срок уплатить неустойку в размере от 0,01 до 0,03% от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки.

Похожий подход действует в России. Закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 устанавливает не подлежащий уменьшению размер неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства дольщикам: физлицам 1/150 т.н. «ключевой ставки» ЦБ РФ за каждый день просрочки от цены договора долевого участия, а юрлицам 1/300 ключевой ставки. При этом, необходимо наличие вины застройщика.

Таким образом, законодательство стимулирует подрядчиков и застройщиков строить быстро, не допускать возникновения «долгостроя». А в случае, когда затрагиваются права физических лиц действуют также не подлежащие уменьшению размеры пеней по правовым актам о защите прав потребителей.

Белявский С.Ч.
Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Полещук В.Н., юрист юридической компании «Экономические споры»

Читайте также на Newgrodno.by: Утечка данных в компании: чем она опасна для бизнеса?