Рынок недвижимости Беларуси в последние годы продолжает удивлять экспертов своей нестабильностью и стремительным ростом. Сначала рекорды ставились по количеству сделок купли‑продажи, а затем — по стоимости квадратного метра.
Представьте: в 2024 году квартиры подорожали на 18%, а всего за неполный 2025‑й цены выросли ещё на 21%.
По оценкам экспертов, нечто подобное наблюдалось только в 2013-м (правда, тогда рост за год составил 34%).
Что несет 2026-й рынку недвижимости, стоит ли покупателям снова надеяться на «однушки от $40 тыс.» и как вести себя продавцам, спросили у заместителя директора по аналитике портала Realt Андрея Чернышева.
Цены выше – продаж меньше
Рост цен на вторичке не мог не сказаться на покупательной способности (хотя она по-прежнему оставалась относительно высокой).
По предварительным данным (цифр за декабрь еще нет), в минувшем году было продано 16,8 тыс. квартир в Минске.
К 2030 году на каждого белоруса — по 33 квадрата жилья: утверждена новая программа
Это меньше, чем в 2024-м, когда число сделок купли-продажи перевалило за 20 тыс.
«Цены выросли, добавим подорожавшие кредиты (на уровне 18,5% годовых). Плюс осенью снизились кредитные ставки по новостройкам. В итоге мы замечаем уменьшение продаж на рынке вторички», – отмечает Андрей Чернышев.
В целом же активность все равно остается на достаточно хорошем уровне. И это несмотря на заметный рост цен.
Это связано с тем, что, во-первых, количество предложений на рынке сокращается – за год уменьшилось на 20%. Во-вторых, новостройки в 2025-м дорожали активнее, чем жилье на вторичном рынке – и часть покупателей стала присматриваться к квартирам от собственников.
Доллар по Br3
Ну и конечно, не мог не повлиять на спрос и предложение курс доллара, который показал падение на 16% с начала года.
«Зарплата – в белорусских рублях, а цены на недвижимость формируются в долларах. Соответственно, в национальной валюте жилье для покупателя подешевело. А это дало возможность продавцам еще больше поднимать цены: снижение обменного курса во многом нивелировало подорожание недвижимости и кредитов», – отмечает Андрей Чернышев.
Поэтому и спрос оставался достаточно высоким, несмотря на значительный рост стоимости квадратного метра.
Ждать ли снижения цен в 2026-м?
Ценник на недвижимость сейчас пугает покупателей. И все смотрят на наступивший год с надеждой и сомнением: станет ли доступнее жилье или лучше подождать?
«Если проводить аналогии с предыдущими периодами и предположить, что кредиты будут предоставляться в этой же зоне доступности, но при этом курс доллара начнет подниматься, конечно, и цены на квартиры стабилизируются. Но быстро это не произойдет», – говорит Андрей Чернышев.
Понятно, что с ростом курса доллара квартиры будут все менее доступными для покупателей.
«Продавцы увидят, что продажа растягивается, и будут вынуждены идти на уступки. Причем это мы начинаем замечать уже сейчас. Но еще должно пройти достаточно времени, а число сделок – действительно уменьшиться, чтобы собственники пошли на снижение цен», – объясняет аналитик.
Прогноз на 2026 год
Эксперт отмечает: объективно, цены на квартиры достаточно высокие и по отношению к текущему курсу доллара, и к ставкам на кредиты. Уже сейчас это практически предел покупательной способности.
«Для дальнейшего роста цен в течение года необходимо либо еще большее уменьшение обменного курса, либо снижение кредитных ставок на приобретение вторички», – отмечает Андрей Чернышев.
При текущем же раскладе ситуация на рынке недвижимости должна скоро стабилизироваться. Но продавцам нужно будет время, чтобы среагировать.
Если же курс доллара начнет расти, а ставки на кредиты пойдут вверх, соответственно, число сделок снизится. Продавцам стоит ориентироваться на показатель в 1200 проданных квартир за месяц – это сигнал, что спрос падает и надо «двигаться в цене».
«Здесь уже не стоит растягивать продажу, а лучше быть очень внимательным к каждому покупателю», – добавляет эксперт.
В любом случае, надеяться на однушки по $40 тыс., как это было пару лет назад, в ближайшее время точно не стоит.
Сейчас средняя цена «квадрата» однокомнатных квартир – $2100. И сильного уменьшения цен аналитики пока не ожидают.
Но и обнадеживают: покупательная способность не резиновая, а значит, продавцам скоро придется пересмотреть свои запросы.
Источник: Tochka.by
