Важные вопросы. Объясняем, как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Договор купли-продажи — это документ, который заключается между собственником недвижимости и ее покупателем. Но для совершения сделки не хватит просто собрать пакет документов и подписать договор. Данная процедура с недвижимостью в обязательном порядке удостоверяется и регистрируется.

С какими нюансами придется столкнуться при оформлении купли-продажи квартиры, обязательно ли при этом обращаться к нотариусу, можно ли самим оформить договор купли-продажи и другие вопросы разбираем в материале Realt.by.

Можно ли оформить сделку купли-продажи в БТИ РБ?

БТИ, или Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, в том числе оказывает и риэлторские услуги. То есть их специалисты осуществляют помощь в купле-продаже недвижимости, оформлении готовых вариантов сделок, подборе вариантов предстоящих сделок, перепланировке, реконструкции, переустройстве объектов жилого и нежилого фонда (помощь в подготовке и оформлении правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости), подготовке и оформлении документов по переводу объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда и документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

К тому же, договор о недвижимости подлежит обязательному заверению нотариусом или представителем БТИ. Они должны проверить все необходимые требования к заключению сделки, например, существуют ли запреты на продажу недвижимости, принадлежит ли недвижимость данному собственнику, есть ли другие лица, имеющие право на пользование жилплощадью, задолженности по оплате коммунальных услуг и другие.

Как оформить договор купли-продажи квартиры в Беларуси?

В Гражданском кодексе указано, что договор купли-продажи, как и при любой сделке, подписывается двумя сторонами — продавцом (собственником) и покупателем. Он заключается в письменной форме в трех экземплярах: два из них остаются сторонам сделки, а третий передается регистратору БТИ.

В договоре необходимо максимально полно отобразить информацию о продающемся объекте недвижимости (его расположение, наличие перепланировки и так далее), а также реальную стоимость.

Кроме этого, в договоре необходимо прописать условия расторжения сделки и взыскания компенсации с одной из сторон, полные данные обеих сторон, все юридические аспекты недвижимости после проверки уполномоченным лицом.

Также договор обязательно заверяется нотариусом или представителем БТИ. Фактически недвижимость становится собственностью покупателя только после регистрации договора в соответственном уполномоченном органе. Подписанный акт о передаче недвижимости подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры.

Что нужно для того, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры?

По общему правилу для оформления сделки купли-продажи через регистратора вам понадобятся личные паспорта собственника и всех участников сделки, копия лицевого счета (ее можно взять в Расчетно-справочных центрах и ЖЭСах), свидетельство о госрегистрации права собственности, документ, который показывает основание перехода собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство), технический паспорт (передается покупателю).

Также могут понадобиться:

• согласие супруг или бывшего супруга, если квартира покупалась в браке;
• согласие совершеннолетних, которые зарегистрированы в квартире на момент сделки, если выписка планируется после ее совершения;
• согласие администраций районов города;
• справки о начислении жилищных квот;
• согласие органов опеки и попечительства, если проживают несовершеннолетние;
• справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога (для лица, не являющегося резидентом Республики Беларусь);
• отказ от преимущественного права на покупку, если продается доля.

Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса?

Сейчас договор-купли продажи не обязательно заверять у нотариуса, можно сразу зарегистрировать в кадастровом агентстве. Но в любом из случаев специалисты должны проверить и определить, является ли заключение сделки законным.

Сначала нотариус проверяет дееспособность обратившегося лица, документы, подтверждающие полномочия на обращение имуществом. Если за продавца выступает не собственник, а третье лицо, то он проверяет законность доверенности на совершение определенных действий.

Далее специалист выясняет волеизъявление продавца, проводит правовую оценку сделки — проверяет соответствие содержания проекта сделки требованиям законодательства, принадлежность имущества, факт госрегистрации или иной регистрации права, а также правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Затем проверяется, принадлежит ли данный объект собственнику на момент сделки — для этого заказывается выписка из регистрационной книги БТИ, в ней прописывают права собственника, ограничения и обременения на объект.

Также нотариус должен взять согласие на отчуждение имущества у всех, кто прописан в квартире. Они должны прийти одновременно с продавцом и покупателем, чтобы дать свое согласие, или оформить его как отдельное нотариальное действие у нотариуса.

Кроме этого, специалисты должны визуально установить, находится ли в здоровом состоянии человек и продает ли он квартиру самостоятельно. В случае возникновения подозрений требуется психолого-психиатрическая экспертиза.

Можно ли самим составить договор купли-продажи квартиры?

Данный документ можно составить самостоятельно либо воспользоваться типовым образцом. Главное, чтобы он соответствовал форме и был составлен исключительно в письменном виде. В нем нужно четко прописать предмет заключаемого договора, то есть полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировки, качество и тип постройки и так далее), а также точную стоимость объекта.

Далее важно указать последовательность и виды оплаты. Например, определенный пункт договора может указывать, что оплата производилась до момента подписания сделки, или говорить о том, что сделка может быть расторгнута, если покупатель не выплатил вовремя стоимость квартиры.

Также необходимо прописать точные данные продавца, полную характеристику объекта, способы расчета, психологическое и физическое состояние продавца, стоит прописать и юридическую чистоту недвижимости, то есть это была сделка по доверенности, полученное по наследству жилье или приватизированное жилье.

Кроме того, обязательно должно быть прописано в договоре условие передачи недвижимости от продавца к покупателю. Стороны могут прописать, что имущество передается до подписания договора или же после подписания этого документа в определенный срок.

Чтобы сделка вступила в силу, необходимы подписи обеих сторон, а также обязательное заверение подписью и печатью у нотариуса.

Также важно перестраховаться и предусмотреть условия расторжения сделки.

Кто платит за оформление договора купли-продажи?

Обычно расходы по юридическому оформлению сделки делятся пополам между сторонами — продавцом и покупателем. Если же договор составляется у нотариуса, а не регистратора, то государственную пошлину за госрегистрацию покупатель оплачивает самостоятельно.

Сколько стоит договор купли-продажи в Беларуси?

Размер платы при удостоверении договоров прописан в Указе Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Так, например, за удостоверение договора отчуждения недвижимости нужно заплатить государственную пошлину в размере 5 базовых величин. Если удостоверение договора осуществляется по отношению к близким родственникам, усыновителям или усыновленным, то госпошлина ниже — 2 базовых величины.

Напомним, что с 1 января 2023 года базовая величина в Беларуси составляет 37 рублей.

Какие документы нужны от продавца при покупке квартиры?

Продавец недвижимости должен предоставить пакет правоустанавливающих документов, а именно договор, который подтверждает его право на владение недвижимостью, свидетельство о государственной регистрации этого договора, технический паспорт, в котором указаны характеристики квартиры.

Также важна выписка из лицевого счета — в ней указываются все сведения об оплате коммунальных платежей, количестве зарегистрированных и имеющих право на проживание в жилой недвижимости лиц.

Еще до заключения сделки продавцу следует подумать о действующем договоре найма жилого помещения, если квартира сдается. Автоматически он не прекращается при переходе права собственности другому человеку. Поэтому важно позаботиться о выселении жильца до продажи.

Стоит получить и разрешение от местного исполнительного комитета, если квартира строилась с господдержкой. Лучше, чтобы этот документ был на руках до заключения предварительного договора. То же касается и согласия залогодержателя, если квартира в ипотеке.

Что не проверяет нотариус при покупке квартиры?

Среди основной информации, которую должен проверить нотариус, — это удостоверение личности обратившихся, его дееспособность, полномочия на продаваемую недвижимость, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения на объект. Также он должен взять согласие на отчуждение имущества у всех, кто прописан в квартире.

Кто платит за услуги нотариуса при оформлении договора купли-продажи?

При составлении договора купли-продажи у нотариуса чаще всего госпошлину оплачивает покупатель квартиры. Все остальные расходы на оформление документов делятся между сторонами пополам, либо по соглашению сторон определяется, кто из них вносит плату. Главное, такие моменты оговорить заранее, на этапе работы с предварительным договором.

Кто должен заверить договор купли-продажи?

Сегодня уже не требуется в обязательном порядке заверять договор у нотариуса, можно сразу обратиться к регистратору в БТИ. Либо же можно согласовать пакет документов у нотариуса, а затем подвезти их на регистрацию в БТИ. Однако в любом случае ваша сделка должна быть зарегистрирована, иначе она будет считаться незаключенной.

Удостоверение сделки и госрегистрация могут проводиться как в один день, так и быть разорваны во времени.