Риелторы говорят, что повышенный спрос на покупку загородной недвижимости, в частности дач, был зафиксирован в 2020 году, когда из-за COVID-19 пришлось отказаться от летних путешествий в дальние страны. Популярна эта история и сегодня. Причем если еще лет 10 назад дачи чаще всего покупали люди предпенсионного возраста, то теперь покупатели заметно помолодели.
Smartpress.by поговорил со специалистами минских агентств недвижимости о том, когда лучше приобретать дачу, какова цена таких объектов и что нужно знать покупателям и продавцам.
Чего покупатели ожидают от дачи?
По наблюдениям риелторов, сегодня покупатели требовательны к состоянию объектов. Они согласны апгрейдить домик и участок под свои вкусы и нужды, но если это не предполагает значительных финансовых и физических затрат.
– Времена, когда дача была настоящим подсобных хозяйством, давно прошли. Сегодня размер участка имеет значение для более просторного размещения зон отдыха, бассейна, игровой площадки для детей, для обустройства гриль-зоны, да и увеличивает отдаленность дома от взоров соседей. Большой участок рассматривается как возможность создать интересный ландшафтный дизайн. Впрочем, небольшой огородик с луком, рукколой, мятой, клубникой и своими огурцами, никто не отменял, – делится наблюдениями Андрей Свирелин, риелтор агентства недвижимости «Аливера».
Когда выгоднее покупать: весной или осенью?
Дачи покупают круглый год, но первая волна активности – конец зимы-начало весны, когда сходит снег, виден рельеф участка и состояние домика после зимовки. В мае покупатели пытаются вскочить в последний вагон, ведь еще можно успеть посадить огород! К началу лета спрос снижается. Последний всплеск активности фиксируется осенью, в конце дачного сезона, когда, по мнению покупателей, цены снижаются. Однако риелторы уверяют: осеннее снижение стоимости загородной недвижимости – миф.
По их словам, цена в течение года плюс-минус одинаковая, но рациональнее покупать дачи в начале весны или осенью просто потому, что в эти периоды лучше видны все проблемные места садового домика и участка.
К чему стоит присмотреться при покупке домика и участка?
Первое, на что нужно обратить внимание, какой грунт на участке: песок, суглинок. От этого зависит быстро ли уходит вода, или, наоборот, застаивается. Выровнять участок – дело дорогостоящее, поэтому стоит обратить внимание и на этот момент. Нужно посмотреть, нет ли рядом с участком дренажных канав: они могут стать источником неприятного запаха.
Зайдя в дом, также обратите внимание на то, чем пахнет внутри. Если сыростью, значит, дом не держит тепло, возможно, что и промокает. Это можно определить, осмотрев наружные стены — есть ли там сырые участки, покрытые плесенью или мхом. Особое внимание – чердаку и подвалу. Они должны быть сухими, без затхлого запаха.
Что ещё входит в чек-лист покупателя?
Имеет смысл решить, для чего нужна дача: для неприхотливого отдыха или круглогодичного проживания? Важно хорошее транспортное сообщение или качественная дорога для поездок на своем авто? Достаточно летнего душа на улице или нужны все удобства в доме? Если дача покупается для пожилых людей, то важно выяснить, как быстро в СТ приезжает “скорая помощь”.
Необходимо продумать, сколько для семьи нужно комнат, этажность, место расположения участка. По словам специалистов, у людей, стремящихся иметь поменьше соседей, пользуются популярностью крайние и угловые участки.
Определяя бюджет на покупку дачи, нужно иметь некоторый запас средств, так как наверняка придется потратиться на косметический ремонт или приобретение техники.
Наконец, важно понимать, что дача – это постоянные расходы: членские, целевые взносы, которые иногда достигают немалых сумм. А прежде, чем начать наслаждаться отдыхом на даче, нужно и гамак повесить, и за газоном поухаживать.
Покупка дачи в старых и новых садовых товариществах: в чем отличия и какая разбежка цен?
Когда начался период массового формирования садовых товариществ, а это 40-50 лет назад, под них выделялись земли, которые нельзя было использовать в сельхозобороте, проще говоря, с бедными почвами. Площадь участков была 4-6 соток. Существовали ограничения по площади, этажности садовых домиков. Основной массив дач, построенных в тот период, в таком виде и продается.
– Ушли первые собственники, которые «осваивали целину», возили на «Запорожцах» и «Москвичах», а то и в рюкзаках стройматериалы. Часто наследники не хотят или не готовы продолжать садоводческую практику, начатую родителями, поэтому много таких дач выставляется на продажу, – поясняет Андрей Свирелин.
Стоимость дач в старых товариществах стартует от суммы, эквивалентной $5 тыс. Средней ценой можно назвать $10 тыс. В наиболее популярных локациях, к тому же расположенных недалеко от столицы, например, в Крыжовке, Ждановичах, Ратомке, Вязынке или возле водоемов, цены выше в среднем на $3-5 тыс., чем на аналогичные объекты в менее привлекательных местах.
Вблизи Минска старые домики довольно часто сносят и строят капитальные, пригодные для комфортного круглогодичного проживания.
Новые садоводческие товарищества больше похожи на коттеджные поселки. Здесь участки по соток 10, сразу проектируются и прокладываются все коммуникации. В перспективе такие СТ смогут получить статус населенного пункта.
Дачи здесь так массово, как в старых СТ, не продаются, а цены стартуют от $30-50 тыс. на объекты, требующие доработки. Полностью готовый к проживанию дом предлагают от $70-100 тыс. и более.
Из-за чего дачи “зависают” во время продажи?
Специалисты агентства «Загородный дом и Недвижимость Бел» говорят, что чаще всего дачи долго продаются из-за неадекватной цены и небольшого участка – сотки четыре.
Андрей Свирелин дополняет: проблемы появляются при отсутствии актуальных документов на земельный участок или домик, несоответствие реальным данным, содержащимся в реестре недвижимого имущества, наличии судебных споров.
Проще говоря, если по документам участок 5 соток, а соседи полсотки «оттяпали», то нужно либо вернуть свое, либо перерегистрировать участок в реально существующих границах.
Несомненно, на желание купить недвижимость влияет состояние инфраструктуры. Если покупатель узнает, что в СТ перебои с водой, старые электросети, проблема с вывозом мусора и расчисткой дорог, то вряд ли он захочет купить даже приглянувшуюся дачу по приемлемой цене.
Приватизированный vs неприватизированный участок: есть ли разница при покупке/продаже?
Неприватизированный участок можно продать при наличии на нем строения, на которое оформлен техпаспорт, и оно зарегистрировано в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Риелторы отмечают, что на сумме сделки это никак не сказывается.
Разница между земельным участком в частной собственности и с правом пожизненного наследуемого владения в том, что в первом случае при продаже участвуют два объекта: земля и строение, и цена в договоре указывается на каждый из них, во втором — единый объект, то есть соблюдается принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Что важно сделать перед продажей загородной недвижимости?
Самый первый совет от наших экспертов: избавиться от хлама в доме и на участке.
Проверить наличие и актуальность документов на земельный участок и дом. Бывает, когда наследники после смерти собственника так и не дошли до агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы переоформить на свое имя свидетельство государственной регистрации земельного участка.
Также важно погасить все задолженности по целевым, членским взносам перед СТ, оплате электроэнергии, воды.
Не лишним будет изучить предложения на рынке на похожие объекты, чтобы определиться с адекватной ценой своей дачи.
Нужен ли риелтор для совершения сделки?
Рынок дач очень большой и во всем этом многообразии, конечно, лучше разбирается специалист. Хороший риелтор всегда обратит внимание покупателя на те или иные нюансы.
Например, если в доме есть погреб и в нем стоит вода, то на стенах может появиться плесень. Это не значит, что нужно отказываться от сделки, но можно обсуждать цену, совершать покупку, понимая, что в дальнейшем проблему нужно будет решать уже новому собственнику.
Бывает, что одна дача переходила из рук в руки, а теперь принадлежит нескольким владельцам – во всех этих хитросплетениях лучше ориентируется специалист, а не человек, впервые покупающий загородный объект недвижимости.
Но, конечно, покупатель сам решает, справится он самостоятельно или предпочтет обратиться за услугами к посредникам.
А если не покупать, а взять в аренду: сколько это стоит?
Сезон аренды дач начинается в мае и заканчивается в октябре. Аренда дач пока что не так распространена, как съем квартир, но свою нишу на рынке недвижимости она заняла, утверждают специалисты.
Некоторые сперва арендуют дачу, чтобы присмотреться, подходит ли им такой образ жизни, после чего принимают решение о покупке. Или не принимают. Иные же предпочитают не привязываться к недвижимости и арендуют дачу по мере необходимости.
За сумму эквивалентную $100-150 в месяц можно снять обычный садовый домик без удобств с небольшим участком на удалении 40-50 км от МКАД. Дача с удобствами – холодная и горячая вода, канализация, интернет, оборудованные места отдыха – на большом участке на удалении до 25 км от столицы, рядом с водоемами может обойтись до $500 в месяц.
