Редкий человек не мечтал о большом доме. Но что такое по-настоящему большие дома, знают, пожалуй, лишь частные «застройщики» из 90-х и их дети. Первые потратили на процесс возведения особняка мечты годы и несметные суммы денег, вторые израсходовали бесчисленные человеко-часы на уборку «квадратов» и поддержание порядка. Сегодня такие хоромы — на 500—1000 метров — уже не строят: пришло осознание, что человеку столько не нужно, да и обогревать лишние площади себе дороже. Тем любопытнее посмотреть, как устроены дома, которые на протяжении многих лет были предметом острой зависти окружающих.
Onliner отправляется в гости сразу в несколько коттеджей, построенных в 90-е, и разбираемся, как и за сколько продавать их сейчас, когда изменилась не только мода, но и подходы к строительству.
800 «квадратов» у воды в Раубичах
Почти два десятка стандартных мапидовских однушек, восемь просторных трешек или четыре таунхауса в «Солнечном» — это не буйные фантазии лендлорда из Минска, а площадь всего одного (но зато какого!) дома, появившегося в Раубичах в 1994 году. Постройка по улице Олимпийской и сегодня поражает своей грандиозностью, а насколько она впечатляла 30 лет назад — даже представить сложно.
— Дом начали строить еще в 1990 году: хотели собрать под одной крышей всю основную родню (а это не только мы с мужем и двумя детьми, но еще три бабушки и один дедушка), — рассказывает хозяйка особняка Ольга Владимировна. — Конечно, понимали, что постройка будет масштабной. Но на деле коттедж вышел еще больше, чем мы планировали. Сами знаете, как туго в то время было со стройматериалами, а тут супругу удалось достать много кирпича, вот и решили весь его пустить в работу. Итог — перед вами: три (с небольшим) этажа и 765 «квадратов».
Благодаря такой площади мы всегда могли приютить кого-то из родни и жить при этом в комфорте. Когда-то даже шутили, что у нас не дом, а гостиница: то сестра с мужем и детьми живет, то дальние родственники приедут.
Минчанка вспоминает, что на Раубичах они с мужем остановились не сразу: смотрели еще и другие населенные пункты вокруг Минска. При этом на тот момент все варианты представляли собой чистое поле: можно было только воображать, насколько изменится пейзаж после того, как дома достроятся. И все же решающую роль в выборе сыграла близость к воде: никаких организованных пляжей на Раубичском водохранилище тогда не было, но супруги рассудили, что лишней такая «опция» не будет. Да и лесок перед домом привлекал.
— Можно сказать, что тогда, в 90-е, началась мода строить по-настоящему большие дома. Даже если в семье было три-четыре человека, все равно возводили нечто грандиозное.
Особенно если были возможности. У нас в итоге вышло 11 жилых комнат с потолками более трех метров, три больших холла и особая комната на третьем этаже с камином и бильярдом, — перечисляет собственница.
— Моя персональная детская травма — это мытье окон, — смеясь, признается Мария, дочка хозяйки. — Раньше ведь никаких клининговых компаний не существовало и все приходилось делать своими руками. С уборкой же было как-то проще: когда столько метров, ничего особо не загрязняется. Понятно, что первый этаж надо каждую неделю пылесосить и мыть, а второй, третий и мансардный — сильно реже.
Колоссальное количество метров достигается за счет настоящей щедрости проекта: жилые комнаты имеют площади по 30—40 «квадратов», коридоры — такие же, а ведь есть еще и подвальный этаж, где только кладовок почти на 100 метров, еще 50 отведено под гараж. Сам дом — кирпичный, с толстыми стенами. Лет шесть назад хозяева утеплили фасад, чтобы «облегчить» счета за отопление.
— У нас газовый котел. Система сделана так, что первый этаж и подвал отапливаются все время, а на втором и выше можно перекрыть батареи и греться будут только обводные трубы. Обогреть такие площади — недешевое удовольствие. Особенно если на всех этажах живут люди. Как-то мы «нажгли» газа на 700 рублей, но это в сильные холода, плюс тогда в доме одновременно жили несколько семей с детьми, то есть никто не экономил, — приводит цифры Мария.
Просторный особняк выставлен на продажу. Выручить за него планируют $350 000 по курсу (но торг уместен).
В стоимость включена вся обстановка и бильярдный стол. Также на участке есть баня и летняя кухня. Постройки эти, конечно, старенькие.
— К сожалению, представители старшего поколения нашей семьи уже умерли. Мы, дети, выросли и разъехались по своим делам. В доме осталась, по сути, одна мама, поэтому и продаем. Понимаем, что редкой семье в наше время нужно почти 800 «квадратов» для жизни, поэтому полагаем, что наш дом можно было бы переделать в мини-гостиницу: места здесь прекрасные, и желающие отдохнуть явно найдутся. Надо только этим заняться. Да и инфраструктура располагает: есть рестораны, магазин, овощная лавка, спорткомплекс, ездят любые доставки.
Откуда такая цена? Продается ведь не только дом, но и земля, на которой он стоит. А это 25 соток в частной собственности и еще 15 в аренду на 99 лет.
Это все огорожено одним забором. То есть тут хватает места, чтобы построить что-то еще, — объясняет Ольга Владимировна.
Вернемся в 1996-й
Этот кирпичный коттедж находится совсем в другой стороне, но тоже близко от МКАД: до Луговой Слободы по «могилевке» можно добраться за 15 минут. Дальше надо проехать через весь населенный пункт, и в самом конце, где тишина и птицы поют, и будет ждать дом 1996 года рождения. Размах уже не такой, но тоже впечатляет: 240 «квадратов», и наружные стены толщиной около 60 см.
— Землю я получил в 1993-м: хотел построить дом, чтобы жить большой семьей — с родителями, женой, тремя детьми, — рассказывает Сергей. — Переезд за город не пугал, наоборот, очень хотелось — чтобы чувствовать себя хозяином. Ну и, конечно, наперед смотрел, думал, что наследникам все останется.
Строиться начал почти сразу, причем к делу мы с женой подходили основательно: не так, мол, что в голову взбредет, то и возводим, а все по «науке». Купили проект от санкт-петербургского института (он назывался «Жилой дом для семьи из пяти человек»), наняли бригаду, следили, чтобы они не отходили от предписаний проектировщиков и правильно вывели коробку. За год управились. А потом началась отделка, тут уже больше сам всем занимался.
В течение лет десяти на дом уходили все деньги и силы, но зато получилось то, о чем всегда мечтал.
Для интерьера выбрали старобелорусский стиль — дизайном жена занималась.
Дом на четыре спальни расположен на участке площадью 16 соток. Еще столько же (а то и больше) можно прирезать под ЛПХ. К наделу есть подъезды с двух сторон. А еще в Луговой Слободе проложен центральный водопровод.
— Так как теперь это полноценный агрогородок, жить здесь очень даже комфортно: есть школа, детский сад, различные кружки для детей, спортивные площадки, поликлиника, магазины, почта, сельисполком (благодаря этому дороги всегда чистые и отремонтированные). Транспорт на Минск постоянно ходит. В общем, только плюсы.
Главная же достопримечательность этих мест — река Слоуст и озера: всегда и порыбачить, и покупаться можно.
Мы очень любим свой дом, но дети выросли, уехали в Минск, а для нас двоих 240 «квадратов» — слишком много. И хоть все делалось на совесть, для себя, — решили все-таки продавать. Мы не торопимся, поэтому о каком-то грандиозном торге речи идти не будет — живем и наслаждаемся, — предупреждает Сергей.
— Под Минском можно найти немало домов по цене $300 000 в эквиваленте. И многие из них будут новее и моднее. Почему же покупатели должны выбрать именно этот коттедж?
— Здесь использовались такие материалы, из которых уже не строят. Сейчас же как: купили газосиликат и гонят коробку. Хорошо, если утеплили, а могут ведь и просто оштукатурить. Потом проблемы, вероятно, повылазят… А у меня блок, воздушная прослойка, кирпич — толщина стены порядка 60 см. Дом энергоэффективный: в самые сильные морозы платим не больше 120 рублей за газ.
Опять же: на полу не ламинат, а настоящее дерево. Перекрытия — железобетонные, кровля — фальцевая, из оцинкованной стали. На цокольном этаже есть своя электрическая сауна. Да, год постройки не новый, но дом проверен временем. И строился он по ГОСТу: сто лет простоит, и ничего ему не будет. К тому же все оборудование внутри — современное. Участок и коттедж мы постоянно совершенствовали.
С учетом площади участка рядом можно построить еще один дом — детям или на продажу. Человек, который смыслит в бизнесе, сможет выжать отсюда много денег — за счет локации и возможностей, которые дает участок.
Кто и за сколько купит особняки из 90-х?
Особняки 90-х, строившиеся в большинстве случаев по наитию, могли принимать самые причудливые формы (над замками с башенками до сих пор посмеиваются), но вот что их все поистине объединяло, так это размеры: скромничать тогда не было принято. Уставшие от бараков, малогабаритных коммуналок и хрущевок, люди наконец могли себе позволить выйти за рамки общепринятого. И развернуться во всю мощь.
«Наевшись» комнатушек с низкими потолками и микроскопическими кухнями, главы семейств начинали строить огромные дома для себя, детей, потенциальных внуков и даже правнуков: обеспечить метрами хотелось всю родню в зоне досягаемости. Далеко не каждый в итоге «вытягивал» проект в стиле Гэтсби, но тем не менее жилых коттеджей с 30-летней историей за плечами вокруг Минска хватает.
— Дома, возводившиеся в то время, задумывались как родовые гнезда. Каждый этаж в них был, по сути, отдельной квартирой: с достаточной «квадратурой» и собственным санузлом.
Правда, тогда никто не задумывался о том, что для будущих поколений, на которые авансом «выписывались» метры, стоило предусмотреть и отдельный вход. Так у каждой семьи была бы необходимая автономность.
В целом уровень проектирования тогда был достаточно низкий и люди строили так, как понимали, как им казалось правильным. Отсюда тяга к «вертикальности» (якобы чем больше этажей — тем лучше), не совсем удачные по нынешним меркам планировки, наличие огромных нежилых и малоиспользуемых площадей, маленькие санузлы и «закопанные» в землю гаражи, — перечисляет специалист по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич.
Эксперт отмечает, что недострои из 90-х — это гарантированные «висяки»: мало того что в отделку надо вкладываться, так ведь еще неизвестно, что стало с самой конструкцией за годы простоя. Связываться с такими объектами, бóльшую часть из которых проще снести, покупатели на спешат. А вот дома, в которых все время обитали люди, имеют шансы найти новых владельцев.
— Кто-то может усомниться, но у «живых» домов из 90-х есть свои плюсы. Во-первых, все «косяки», которые могли быть допущены при строительстве, уже не только вылезли, но и исправлены. Жильцы хорошенько протестировали каждый квадратный метр, сюрпризы вряд ли появятся. Во-вторых, в этих домах уже готова отделка: да, это не суперсовременные ремонты в модных оттенках, но переезжать и жить можно хоть завтра. Для некоторых это очень важно.
Ну и локация: если когда-то участки выделялись чуть ли не в чистом поле, до которого неизвестно как надо было добираться, то за почти четыре десятилетия все крупные населенные пункты под Минском превратились в удобные, с хорошей подъездной дорогой и необходимой инфраструктурой.
Минусы, конечно, тоже есть: задумываясь о покупке такого дома, надо проверять, хорошо ли он утеплен, иначе зимние счета могут разорить. Старые коммуникации тоже в состоянии преподносить сюрпризы (еще и эстетика страдает, ведь отопление разведено «по-дедовски»: каждую комнату опоясывают трубы). Ну и от износа никуда не деться: это естественный процесс, — напоминает Елена Акулич.
Кому же могут быть нужны все эти неисчислимые (и дорогие) квадратные метры? Ведь старые дома — точно не про престиж и лакшери. Самый простой ответ — большим и многодетным семьям, которые хотят жить за городом и так, чтобы у каждого было по комнате. Грубо говоря, бабушки с дедушками обоснуются на первом этаже, люди среднего возраста — на втором, дети — на третьем.
Вариант под офис тоже не исключен, причем как полностью, так и по западному варианту: на первом этаже — бизнес, наверху — семейная атмосфера.
Что касается переделки такого дома под мини-гостиницу или агроусадьбу, то тут необходимо все хорошенько просчитать. Иначе то же самое отопление (а гости точно не захотят мерзнуть) может пустить по миру.
— Честно говоря, таких объектов покупатели побаиваются: им кажется, что с новостройками все понятно, а в доме с историей могут таиться какие угодно сюрпризы. И отчасти это действительно так. Поэтому такой объект надо тщательно осматривать и обо всем расспрашивать агента.
Что касается цены, то формировать ее исходя из того, сколько денег было вложено в строительство и ремонт за все 30 лет, неправильно. Исходить стоит из жилой площади (не общей), местоположения, размера участка. Опять же надо понимать, что покупателю придется делать глобальный ремонт (ну не будет человек, купивший дом за $250 000—400 000 по курсу, жить в старом дереве и с санузлами из прошлого века — для него это просто коробка под отделку), и на это тоже нужно делать скидку.
Завышена цена или нет на каждый конкретный объект — ответят покупатели, которые голосуют рублем.
Но если говорить в общем, то дома из 90-х — очень сложные для реализации. Сложнее только недострои из той же эпохи, — заключает специалист.
