Продажи падают, цены растут: что происходит на рынке недвижимости?

Февральские цифры немного оживили рынок после провального января, но говорить о полноценном восстановлении пока рано — по сравнению с прошлым годом спад все еще заметен. А в марте, скорее всего, негативная тенденция только закрепится. Плюс ко всему, вырос доллар, а значит, квартиры для покупателей стали дороже, и это может привести к еще меньшему числу сделок. Разбираем главные итоги февраля и заглядываем в статистику марта.

Квартир продают всё меньше

В феврале в Минске продали 1 156 квартир. Это заметно больше, чем в январе (там было всего 800 сделок), но на 300 квартир меньше, чем в феврале прошлого года. А 2025-й, к слову, и без того был не самым удачным по объемам продаж.

Март, судя по предварительным данным, тоже не исправит ситуацию: количество сделок ожидается на 150 квартир меньше, чем в марте прошлого года (-10%), и на 450 квартир меньше, чем в марте 2024-го (-26%).

Что интересного в сделках?

• Хрущевки держатся — их доля 15% от всех продаж.

За 10 лет она снизилась всего на 3%. Почему их покупают? Тут маленькие площади (а значит, и цена ниже), изолированные комнаты (удобно для семей с детьми), большой выбор локаций и неплохое состояние после капремонтов. А вот продажи проседают из-за того, что цены на хрущевки подтянулись до уровня более молодых панельных девятиэтажек с лифтами.

• Советские панельки сдали позиции.

Если в прошлом году они занимали в среднем 33% рынка, то в феврале — только 28%. Зато доля новостроек (до 5 лет) выросла с 21% до 28%. Это объясняется тем, что в феврале продали 191 квартиру в новых домах — даже больше, чем за лучший месяц прошлого года (173).

• Квартир площадью от 100 кв. м нашли всего 34 покупателя — это 3% от общего числа сделок.

• Самый большой лот: 162 кв. м в небоскребе «Парус» на Кальварийской, 16. Цена сделки — $295 000 ($1 826 за «квадрат»).

• Самая маленькая: 20,8 кв. м в хрущевке на Чигладзе, 6/1. Ее продали за $58 000 ($2 788 за метр).

Цены всё еще растут, но медленнее

Несмотря на падение спроса, цены в феврале продолжили расти, хотя и медленнее, чем в январе. Прибавили в основном «однушки» и «двушки». Говорить о том, что рост цен остановился, пока рано — первые месяцы года из-за малого количества сделок просто не показательны. Нужно дождаться итогов марта.

Любопытные детали:

• «Сталинки» продолжают дешеветь.

Минус 2–5% независимо от количества комнат. Покупатели все чаще отдают предпочтение более современному жилью. Тенденция эта не новая, но сейчас, когда цены растут везде, доплачивать за «историчность» готовы меньше, чем за «молодость» дома. Доля сталинок в общем объеме сделок пока держится на уровне 5%, но цены на них чаще корректируются.

• Трехкомнатные хрущевки и советские панельки потеряли в цене 4%. А вот «двушки» в панельных девятиэтажках 90–2000-х годов подорожали на 4–6%. Но это, скорее всего, разовая история, связанная с конкретным набором проданных квартир в феврале.

• Средняя цена «квадрата» по итогам месяца достигла красивой отметки — $1 999. А средняя стоимость проданной квартиры выросла на $3 800 и составила $105 000.

• Средняя цена новостройки — $109 000. За год она прибавила больше $10 000.

• Квартир дороже $200 000 продали 47 штук.

• Самая дорогая сделка февраля — более $470 000 (123 кв. м, $3 831 за метр) в ЖК «DEPO» на Киселева, 6А.

Почему же цены все еще растут?

Эксперты Realt.by выделяют три главные причины:

• Ставки по кредитам на вторичное жилье остаются в зоне комфорта для массового покупателя. Это подтверждает и статистика: доля покупателей с кредитами держится на уровне 25–27% уже несколько лет, что сопоставимо с периодом до пандемии.

• Квартир на продажу становится меньше. С одной стороны, многое раскупили раньше. С другой — некоторые собственники отказываются от продажи, потому что у них не хватает денег на покупку нового жилья взамен.

• Курс доллара. До недавнего времени он снижался (минимум был в конце января — 2,83 рубля), что подогревало спрос. Но сейчас доллар вырос на 7%, и квартиры в белорусских рублях автоматически подорожали. Например, самая бюджетная «однушка» в хрущевке из-за этого прибавила в цене почти 13 000 рублей. Для многих это станет веской причиной отложить покупку.

Ситуация на рынке складывается противоречивая: продажи падают, а цены пока растут вверх, пусть и не так быстро, как раньше. Но расклад может измениться в любой момент. Рост доллара уже сейчас делает жилье дороже в рублевом эквиваленте, и это серьезный барьер для покупателей. Если курс продолжит расти, спрос просядет еще сильнее, а вслед за ним, скорее всего, остановится и рост цен. Так что тем, кто планирует сделку, стоит внимательно следить за курсом валют — именно он сегодня способен сильнее всего повлиять на рынок.

Читайте также на Newgrodno.by: Въезжай и живи: подборка недорогих квартир в Гродно с качественным ремонтом