Работу агентств недвижимости решили отрегулировать. Если законопроект будет принят в нынешнем виде, отрасль ожидают существенные изменения. Но уже сейчас слышны негодования. Отмена агентов – главный момент, который разделил мнения риелторов и их клиентов.
Как такое отразится на работе компаний, качестве оказания услуг и не вызовет ли это временный коллапс на рынке недвижимости, Tochka.by спросила у экспертов данной сферы.
Новый орган самоуправления
Руководитель группы компании «Твоя столица» Владимир Давидович решил начать с положительных моментов нового законопроекта. Первый и самый важный шаг в регулировании отрасли – создание Палаты риелторов.
«Согласен, что нам нужен такой орган самоуправления. У нашего регулятора – Министерства юстиции – может не хватать внимания и времени, чтобы вникать во все детали. Плюс иногда отсутствует нормальная связь от бизнес-сообщества, которое занимается таким социально значимым сегментом бизнеса, как риелторская деятельность», – говорит Владимир Давидович.
Один из вопросов, которым мог бы заняться подобный орган самоуправления, – это налаживание коммуникации с бизнесом. Особенно волнуют финансовые вопросы и отдельные моменты регулирования тарифов. Все это Палата риелторов могла бы консолидированно донести до регулятора.
«Нужен орган самоуправления, который мог бы анализировать ситуацию, готовить какую-то обобщенную статистику, доносить ее регулятору, чтобы финансовые вопросы отрасли регулировались под актуальные запросы рынка и времени», – считает Владимир Давидович.
Как такое будет работать на практике, пока вопрос. Но представители агентств недвижимости на это нововведение смотрят оптимистично.
Больше защищенности у продавцов и покупателей
Еще одно важное для сферы изменение в законодательстве – у риелторов будет больше прав и полномочий при получении необходимой для оказания услуг информации о сторонах-участниках сделки. При этом есть и такие данные, которые специалист сможет получить и без согласия третьих лиц.
«Такая норма повысит уровень защищенности имущественных интересов потребителей: риелтор сможет получать информацию, которая может влиять на безопасность и законность сделки. У нас в законодательстве есть немало норм, которые могут признать сделку недействительной. Теперь у нас появится больше инструментов для проверки», – уверен Владимир Давидович.
Без «двойной» оплаты
Законопроектом предусматривается, что риелторская организация сможет оказывать услуги только одной стороне в сделке, а не брать оплату с двух клиентов – и с продавца, и с покупателя. Это и сейчас урегулировано подзаконными актами, теперь закрепляется и в законе «О риелторской деятельности».
«Обе стороны сделки находятся в состоянии «перманентного конфликта»: один хочет продать подороже, другой – купить подешевле. Кто-то быстрее хочет осуществить сделку, кто-то привязан к курсу доллара и выжидает. Процесс сложный», – начинает Владимир Давидович.
Поэтому риелтору весьма сложно, оказывая услуги продавцу, защищать покупателя. Но очень важно, чтобы и у второй стороны тоже был свой представитель, который учтет его интересы.
«Минюст давно отучил участников рынка заключать такие договоры на оказание риелторских услуг с двумя сторонами. Во всяком случае, у нас эта практика изжита. Но очень часто покупатель тоже хочет заключить договор с риелторской компанией – так спокойней. В этом случае риелтор мог бы быть медиатором и помогать двум сторонам сделки», – считает Владимир Давидович.
Словом, к такому пункту в новом законе у риелторов отношение двоякое. Новшества заставляют риелтора встать в адвокатскую позицию и защищать интересы своего клиента, а не играть роль медиатора.
«Это неплохой вариант для клиента. Но бывают ситуации, когда покупатель, к примеру, после череды просмотров находит подходящую квартиру в той же компании, куда ранее обратился продавец. По закону оказывать такую сделку двум сторонам риелтору будет запрещено», – говорит Владимир Давидович.
Получается, что первый риелтор уже сопровождал сделку по продаже, второй – по покупке. И на одном объекте недвижимости они пересеклись. Выходит, потерянное время и потраченные силы одного из работников, который будет вынужден отказаться от своего клиента.
«И как быть с этим пунктом, мы пока не поняли», – говорит Владимир Давидович.
Исчезнет ключевое звено?
В законопроекте предлагается исключить такое понятие, как «агент по операциям с недвижимостью». Этот пункт вызвал бурное обсуждение в риелторской сфере – ведь пропадает важное звено, которое помогает в заключении сделки.
«Вероятно, такие изменения вызваны жалобами от клиентов, которые получили некачественное оказание услуги. Но проблема не в существовании такой должности в нашей отрасли, а в том, что кто-то играл не по правилам и неправильно трактовал полномочия агента и риелтора», – говорит Владимир Давидович.
Как это работает сейчас? Агент берет на себя всю информационную работу по сделке: показы объекта недвижимости, продвижение, фотосессия, общение со сторонами сделки до момента ее заключения. Здесь нет таких серьезных требований, которые предъявляются к риелтору.
Он же проходит серьезный экзамен, обладает глубокими познаниями в законодательстве, имеет высшее образование – специалист другого уровня, который проверяет сделку на предмет ее законности.
«Требование, что все сотрудники должны быть риелторами, на наш взгляд, не совсем оправданно. Агент – это продавец. Он работает «в полях». Нельзя сказать, что это низкоквалифицированный сотрудник, нет. Но его роль совсем иная и не требует таких знаний и компетенций, как у риелтора», – говорит Владимир Давидович.
По его словам, на подготовку одного хорошего агента уходит примерно около года. Согласно новому законодательству, им будет разрешено перейти в риелторы, пройти аттестацию. Но это одна из ключевых единиц процесса. Сложно представить, что случится со сферой, если ее убрать.
Он добавляет: стать риелтором будет под силу только человеку с высшим образованием (сейчас есть ограничение – с высшим юридическим или экономическим, в новом проекте такую оговорку убирают). То есть перейти из разряда агента в риелторы сможет не всякий. Но сделали исключение. Если у агента есть стаж три года, то он может претендовать на то, чтобы пройти аттестацию.
На рынке, по данным Минюста, около 2000 агентов. Сколько из них захочет переквалифицироваться в риелторы – большой вопрос. А тот, кто решится на это, должен пройти серьезный экзамен. То есть одномоментно из работы на рынке выпадет много специалистов, которые брали на себя основную часть ведения сделки с недвижимостью.
«Если есть необходимость отрегулировать работу агентов, то можно было бы ввести такое понятие, как «помощник риелтора». Этот человек продолжал бы заниматься информационной частью риелторской работы, контактировать с покупателями и продавцами, трудиться «в полях». Организация такой работы – это больше половины трудозатрат, которые необязательно может и должен выполнять целый риелтор», – считает Владимир Давидович.
Корректировки нужны, но не такие радикальные
Эксперт по жилой недвижимости, учредитель агентства «Максимум Недвижимость» Петр Емельянов тоже остановился на самом спорном моменте нового законопроекта – отмене агентов.
«Не ясно, как точно будет работать механизм такого перехода, а также как переаттестовать в короткий срок всех агентов. Пока установлены сроки и сама процедура. Но справится ли существующая система с таким количеством людей, которым предстоит пройти аккредитацию, – вопрос. Равно как и то, как быть с такими людьми в переходный период», – считает Петр Емельянов.
Еще один вопрос – целесообразность отмены агентов. Сейчас в риелторской сфере сложилось такое разделение труда, которое оптимизировало все процессы. И эксперт уверен, что от этого вряд ли можно отойти.
«Есть, так скажем, пожелания, чтобы всей работой в работе с недвижимостью занимался один специалист – риелтор. Мне кажется, что этого не случится. Останется разделение труда, просто будут риелторы, которые будут работать непосредственно «на объекте», с клиентами, а будут риелторы, которые останутся юристами и будут сопровождать сделку на заключительном этапе», – говорит Петр Емельянов.
Он уверен, что большинство неплохих риелторов не сможет стать хорошими агентами. Равно как и наоборот: не все агенты-«продажники» окажутся риелторами. Это естественное разделение труда, у них совершенно разные функции и задачи, квалификации и знания.
«Сегодня риелтор – это юрист. Он может проверить документы, сделать какие-то выводы относительно истории объекта, составить договоры должным образом. Агент – продавец. Эти люди годами работали на переговорах, на выяснении потребностей клиентов и умении договариваться. Такие бизнес-процессы были сформированы давно», – говорит Петр Емельянов.
Он уверен, что количество специалистов может сократиться. Следовательно, это приведет к снижению качества услуг – пострадает в итоге потребитель.
