«Гостиничный рынок от «коронакризиса» пострадал…», «гостиничный рынок от санкций и закрытия границ пострадал…», «гостиничный рынок от сокращения авиасообщения и закрытия традиционных маршрутов авиаперевозок пострадал…» Кажется, последние три года только эти фразы и были слышны при попытках проанализировать работу сферы гостеприимства Беларуси и Минска. Но так ли все печально? Или и того хуже? Как рынок функционировал, какие проблемы решал, какие успехи может внести себе в зачет и с чем входит в следующий год, рассказал исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин в обзоре гостиничной недвижимости Минска за 2023 год.
В обзоре Myfin.by в основном анализируются события за 10 месяцев уходящего года. За оставшийся период что-то произошло, что-то еще произойдет, но в целом обзор дает полное представление о сложившейся ситуации.
Анализируя рынок отелей в 2023 году, придется ограничиваться многими показателями за 2022 год и использовать информацию за предыдущий год. Во-первых, в 2023 году не было ярких событий в секторе гостиничной недвижимости, чтобы ограничивать обзор только данным периодом. Во-вторых, официальные статистические данные по сектору туризма и сферы гостеприимства публикуются с большой задержкой. Фактически в то же время, когда нами проводится работа по обзору рынка в 2023 году, в публичном доступе только появляется статистика по итогам 2022 года.
ОБЩИЙ ОБЗОР
Основные показатели отраслей-драйверов
В отелях г. Минска постояльцы из числа иностранных граждан традиционно обеспечивали основную долю загрузки номерного фонда. После катастрофического спада иностранного потока в Республику Беларусь, вызванного мероприятиями по борьбе с эпидемией коронавируса в 2020‒2021 годах, с 2022 начал отмечаться определенный подъем: рост числа поездок иностранных граждан на 46,4% ‒ очень обнадеживающий результат.
В том числе 143 тыс. иностранцев въехали в составе организованных туристических групп. Из них в город Минск – 64,4 тыс. экскурсантов со средним сроком пребывания 6 суток.
Хороший результат и от введенного в 2022 году «безвиза» для граждан соседних стран ЕС: 375 тыс. поездок за 10 месяцев 2023 года и практически 760 тыс. с момента введения практики безвизовых поездок.
Основные показатели рынка гостиниц
Предложение:
- 48 гостиниц с единовременной вместимостью на 9016 мест.
- Общий номерной фонд – 6295 номеров.
- Доля гостиниц под международными брендами – ≈15%.
- Крупнейший оператор – ГО «Столичная торговля и услуги», оперирует около 30% гостиничного рынка: 13 отелями с номерным фондом более 1,9 тыс. номеров.
«Сделки года»
В 2022 году крупнейшей сделкой купли/продажи в сегменте стало приобретение крупной инвестиционно-девелоперской и розничной компанией «Табак-Инвест» отеля Mercure Minsk Old Town (4*) на ул. Зыбицкой. Сумма сделки по существующему на тот период курсу рубля составила практически 12 млн долл. США в эквиваленте;
В 2023 году этот же инвестор приобрел закрывшуюся гостиницу «Славянская». Сумма сделки составила практически 4 млн долл. США (3,8) по существующему на тот момент курсу.
Всего в Минске рынок сферы гостеприимства по состоянию на 2023 год представлен 48 гостиницами, 4 хостелами, 2 общежитиями гостиничного типа, 7 гостиничными комплексами, 9 иными средствами размещения. Единовременная вместимость всех присутствующих на рынке средств размещения составляет 11 939 мест. Здесь стоит сделать примечание: отнесение некоторых объектов по официальной градации к «гостиничным комплексам» (ГК) для обычного пользователя мало о чем говорит. Например, к ГК отнесены такие объекты, как ГК «Юбилейный», ГК «Орбита»… При этом все их и называют, и воспринимают как просто гостиницы «Орбита», «Юбилейная», «Турист» и т.д.
Ввод гостиниц в 2022–2023 годах
- Ноябрь 2022 года: начал функционировать отель Robinson City на ул. Зыбицкой. Данный отель появился после смены собственника в результате ребрендинга отеля Mercure (полное название – Mercure Minsk Old Town). Это был 4-звездочный отель на 124 номера, сейчас же он стал небрендовым несертифицированным отелем на 127 номеров.
- Сентябрь 2022 года: The Basilian Minsk, Curio Collection by Hilton, принадлежащий сети Hilton Worldwide. Данный объект открылся в сентябре 2022 года на площадях реконструированного корпуса бывшего монастыря базилианок на ул. Богдановича, история которого начинается с 1630 года. Проект реализован в рамках реконструкции территории бывшей 2-й городской клинической больницы.
- Февраль 2022 года: открылся бутик-отель Zalkind Hotel на 26 номеров. Объект также открыт в отреставрированном историческом здании 1843 года на ул. Революционной, 24.
В 2023 году не было новых вводов в сегменте гостиничной недвижимости (если не считать перезапуск отеля «Славянская»). Однако был анонсирован ряд новых проектов, которые повлияют на гостиничный рынок в будущем. Так, принято решение о реконструкции комплекса исторических зданий в Лошицком парке. Один из корпусов будет реконструирован под отель. Эксплуатирующей организацией комплекса назначено КСУП «Отель «Европа»». Планируемый отель заявлен как отель категории 4*. Это будет небольшой, камерный отель с номерным фондом ориентировочно в 15 номеров.
В июле 2023 года был анонсирован проект МФК с гостиничным блоком в районе ул. Гурского, 46. Параметры будущего отеля и возможная категория на данный момент не объявлены, предварительно в МФК будет 4 гостиничных этажа по 6 номеров на каждом. Девелопером проекта выступает компания «Экобилдинг».
Но основной ожидаемый объект – «Гранд Отель Минск», строящийся на месте бывшего выставочного комплекса «БелЭкспо». Это крупный отель, номерной фонд которого составит 149 номеров, рассчитанных на единовременное размещение свыше 200 постояльцев. Если в будущем ничего не поменяется, отель будет управляться сетью Viceroy Hotel Group.
Была высокая вероятность, что до конца III квартала 2023 года введется МФК G•S PLAZA «Жемчужина», в составе которого предусмотрено наличие отеля. Проект действительно находится в завершающей стадии, девелопер анонсировал сдачу в аренду офисных помещений в бизнес-центрах комплекса, однако официального ввода объекта не состоялось.
Закрытие гостиниц в 2021–2023 годах
В период последних 3 лет не обошлось и без закрытий: в ноябре 2022 года было объявлено о прекращении деятельности гостиницы «Славянская», категория 3*. Позже она была выставлена на продажу через аукцион. Это довольно новая гостиница, построенная к Чемпионату мира по хоккею 2014 года. В начале 2023 года на аукционе гостиница была куплена новым сособственником, компанией «Табак-Инвест».
К данной категории (закрытых) объектов можно причислить проект МФК «Магнит Минска», где планировалось наличие отеля высокой категории. Однако в 2023 году проект был передан в управление Мингорисполкома и сейчас достраивается как проект комплекса арендного жилья.
Аналогичная ситуация с гостиничным комплексом Hyatt. Еще в конце 2022 года было принято решение о перепрофилировании в проект жилого комплекса. С 2023 года новый инвестор проекта начал практическую реализацию новой концепции.
Средняя рыночная загрузка за 2021/2022 годы
- по Республике Беларусь – 25,4%/29,3%;
- в городе Минске – 31,5%/38,1%. Для сравнения, в Минске загрузка в 2020 году составила всего 20,6%.
Итоговых данных по результатам деятельности сферы размещения г. Минска в 2023 году нет. Публиковались только промежуточные предварительные данные, в соответствии с которыми по итогам I полугодия 2023 года в целом по городу Минску загрузка номерного фонда превышала 40%, в том числе по гостиницам, принадлежащим коммунальным сетям, – 50%. Предварительно за год загрузка будет выше показателей 2021 и 2022 годов.
В период август-сентябрь констатировали рост заполняемости по отдельным объектам вплоть до 90%. Это происходило за счет постояльцев из России. По отдельным отелям в отпускной период граждане Российской Федерации составляли 80% и более от всех постояльцев.
Ценовая ситуация в г. Минске сложилась следующая:
- по двухзвездочным гостиницам тарифы составили в среднем 20–23 доллара США за номер в сутки;
- цены на проживание в трехзвездочных гостиницах составили 36–40 долларов;
- в четырехзвездочных – 50–55 долларов;
- в пятизвездочных – 120–140 долларов.
Для примера взяты цены на стандартные номера. В целом в последние два-три года произошло снижение в пределах 30–50% к докризисным тарифам (тарифам на период до начала пандемии коронавируса). В период лета 2023 года отмечался некоторый рост цен на проживание, но с окончанием высокого отпускного периода цены вернулись на прежний уровень.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Согласно официальной статистике, общее предложение на гостиничном рынке г. Минска на 2023 год составляло 48 гостиниц на 9016 номеров. Без учета ведомственных гостиниц и «камерных» гостиниц с небольшим количеством номеров (менее 15) общее предложение качественной недвижимости сферы гостеприимства составляет 41 гостиницу на 5621 номер. Доля гостиниц под брендами международных сетей составляет немногим более 15%. Номерной фонд в них суммарно менее 1000 номеров. Сегмент брендированных отелей сократил долю, поскольку с рынка ушел бренд «Mercure».
В данном контексте гостиницу «Славянская», о прекращении деятельности которой было заявлено в конце 2022 года, мы рассматриваем в обзоре как действующую и на тот год, поскольку она функционировала на протяжении трех кварталов 2022 года, а после приобретения компанией «Табак-Инвест» на аукционе в 2023 году снова начала принимать постояльцев.
Также отель «Robinson-City» отнесен в категорию «4 звезды и аналоги», поскольку его предшественник, отель «Mercure Minsk Old Town», был отелем категории 4 звезды. Новому собственнику перешла не только недвижимость, но и вся обстановка и инфраструктура предшественника, что и позволяет включить его в аналогичную категорию звездности.
На рынке предложения гостиничной недвижимости Минска на несколько лет случился «застой». В период 2019–2021 годов не вводились новые объекты, и, соответственно, не менялось количественное предложение номерного фонда. Только 2022 год стал прорывным, поскольку рынок пополнился тремя новыми и очень качественными объектами, которые по своим параметрам соответствуют уровню категории отелей 4*, даже несмотря на то, что официально не сертифицированы на категорию звезд.
Динамика роста качественного номерного фонда г. Минска (единиц)
Месторасположение объектов гостиничной недвижимости в г. Минске
| Категория * | Название | Бренд, при наличии | Номерной фонд | Год открытия | Сопутствующие услуги |
| 5* и аналоги | «Европа» | 67 | 2007 | ресторан, 4 бара, ночной клуб, конференц-зал, комната переговоров, банкетный зал, бизнес-центр, фитнес-центр, бассейн, финская и турецкая сауны, салон красоты, подземный паркинг | |
| 5* и аналоги | Crowne Plaza Minsk | Crowne Plaza (InterContinental Hotels Group) | 151 | 2008 | 6 конференц-залов и оборудованных переговорных комнат, ресторан и кафе-бар, фитнес-центр с бассейном, ночной клуб, казино, СПА-центр, бизнес-центр |
| 5* и аналоги | «Президент-Отель» | 154 | 2013 | 16 конференц-залов и переговорных комнат, ресторан, банкетный зал, салон красоты, медицинский центр, тренажерный зал и аквазона | |
| 5* и аналоги | «Пекин» | 180 | 2014 | 6 конференц-залов и переговорных комнат, фитнес-центр с аквазоной, казино, ресторан, банкетный зал, кафе и лобби-бар, салон-красоты, бизнес-центр | |
| 5* и аналоги | Marriott Minsk Hotel | Marriott (Marriott) | 217 | 2016 | 10 конференц-залов и переговорных комнат, ресторан, бар, салон красоты, фитнес-центр, бассейн, Falcon Club Fitness, бизнес-центр |
| 5* и аналоги | DoubleTree by Hilton | DoubleTree by Hilton (Hilton Worldwide) | 193 | 2016 | 4 конференц-зала и переговорных комнат, фитнес-центр, ресторан, скай-бар |
| 5* и аналоги | «Ренессанс» | Renaissance (Marriott) | 267 | 2014 | 8 конференц-залов и переговорных комнат, ресторан, лобби-бар, фитнес-центр, спа- и велнесс-клуб с аквазоной |
| 4* и аналоги | «Минск» | 252 | 2002 | 6 конференц-залов и переговорных комнат, 2 ресторана, банкетный зал, бар, салон красоты, фитнес-центр, бизнес-центр, казино, клуб | |
| 4* и аналоги | «Виктория» | 165 | 2007 | 5 конференц-залов и переговорных комнат, 3 ресторана, банкетный зал и лобби-бар, спа, сауна и аквазона | |
| 4* и аналоги | «Виктория&СПА» | 256 | 2014 | 3 конференц-зала, ресторан банкетный зал, спа, салон красоты и аквазона | |
| «Виктория Олимп Отель» | 238 | 6 конференц-залов и переговорных комнат, ресторан, банкетный зал и кафе, сауна, тренажерный зал и салон красоты | |||
| 4* и аналоги | «Бута» | 35 | 2014 | ресторан, сауна, казино | |
| 4* и аналоги | Imperial Palace Hotel (бывший Astoria Boutique Hotel) | 36 | 2019 | ресторан, спа-салон | |
| 4* и аналоги | Robinson-City | (первое открытие в 2019 году было под брендом Mercure) | 127 | 2022 | фитнес-зал, конференц-зал и зал переговоров, ресторан авторской кухни и бар |
| 4* и аналоги | The Basilian Minsk, Curio Collection By Hilton | Curio- A Collection by Hilton (Hilton Worldwide) | 39 | 2022 | тренажерный зал, ресторан The Refectory |
| 4* и аналоги | Бутик-отель Zalkind Hotel | 26 | 2022 | классический ресторан и 2 бара | |
| 3* и аналоги | Hampton by Hilton Minsk City Center | Hampton by Hilton (Hilton Worldwide) | 120 | 2015 | ресторан, фитнес-центр |
| 3* и аналоги | «Спутник» | 140 | 1962 | конференц-зал, ресторан, салон красоты, бизнес-центр | |
| 3* и аналоги | «Юбилейный» | 239 | 1969 | 4 конференц-зала и переговорных комнат, ресторан, 2 бара, салон красоты, казино, боулинг | |
| 3* и аналоги | «Турист» | 215 | 1973 | конференц-зал и комната переговоров, ресторан, бильярд-бар, салон красоты | |
| 3* и аналоги | «Планета» | 306 | 1980 | 5 конференц-залов и переговорных комнат, 3 банкетных зала, релакс-центр, массажный кабинет, салон красоты | |
| 3* и аналоги | «Орбита» | 276 | 1991 | конференц-зал и комната переговоров, ночной клуб, ресторан, пиццерия, бар и 2 банкетных зала | |
| 3* и аналоги | IBB | 40 | 1994 | 7 конференц-залов и переговорных комнат, ресторан | |
| 3* и аналоги | «У фонтана» | 18 | 2005 | 3 конференц-зала, ресторан, летнее кафе, сауна | |
| 3* и аналоги | «Гарни» | 50 | 2012 | конференц-зал, ресторан, бизнес-центр | |
| 3* и аналоги | «Беларусь» | 484 | 2014 | 4 конференц-зала и переговорных комнат, ресторан, 2 кафе, салон красоты, бизнес-центр, аптека | |
| 3* и аналоги | «БонОтель» | 127 | 2014 | комнаты переговоров, ресторан, бизнес-центр | |
| 3* и аналоги | «Славянская» | 126 | 2014 (2023) | конференц-зал и переговорная комната, ресторан, салон красоты | |
| 3* и аналоги | «Арена» | 107 | 2014 | конференц-зал, ресторан, тренажерный зал, салон красоты | |
| 3* и аналоги | «Грин Сити» | 57 | 2014 | занимает 3 этажа 21-этажного бизнес-центра, конференц-зал | |
| 3* и аналоги | «Монастырский» | 48 | 2014 | 3 конференц-зала и переговорных комнат, ресторан, бар-бильярд и банкетный зал, фитнес-центр | |
| 3* и аналоги | «На Замковой» | 26 | 2014 | конференц-зал, ресторан | |
| 3* и аналоги | Green City | 58 | 2015 | конференц-зал, ресторан | |
| 3* и аналоги | Willing Hotel | 120 | 2017 | 4 конференц-зала и переговорных комнат, ресторан, лобби-бар, фитнес-центр | |
| 3* и аналоги | «Полонез» | 17 | 2017 | конференц-зал, ресторан | |
| 2* и аналоги | «Звезда» | 93 | 1982 | кафе, салон красоты, стоматология | |
| 2* и аналоги | «Вояж» | 34 | 2013 | бар, тренажерный зал, бассейн, сауна, рядом Фрунзенский ФОЦ | |
| 2* и аналоги | «Спорт-тайм Отель» | 134 | 2014 | кафе, банкетный зал, лобби-бар, комната переговоров | |
| 2* и аналоги | «Айти-тайм Отель» | 134 | 2014 | кафе, банкетный зал, лобби-бар, комната переговоров | |
| 2* и аналоги | «Ист-тайм Отель» | 134 | 2014 | кафе, банкетный зал, лобби-бар, комната переговоров | |
| 2* и аналоги | «Отель Аква-Минск» | 102 | 2016 | аквапарк, тренажерный зал, ресторан и бары, бизнес-центр, салон красоты | |
| 2* и аналоги | «Отель Аква-Минск Плюс» | 15 | 2018 | тренажерный зал, бассейн, теннисный центр, спортивный магазин, фуршетный зал |
Ценовая политика и перспективы рынка
Как было отмечено выше, в течение 2020–2022 годов на рынке гостиничных услуг города Минска значительно снизилась стоимость проживания. В 2023 году в пик отпускного сезона происходил рост цен, но затем средний уровень вернулся к прежним ценам. В зависимости от категории отеля снижение составило 30–50% к уровню «доковидного» 2019 года.
В результате средняя цена проживания в стандартных номерах установилась в следующих размерах (здесь мы допускаем неточность цен в долларовом эквиваленте, поскольку многие отели базовые прайсы устанавливают в белорусских рублях, а курс рубля к доллару в разные периоды 2023 года был очень изменчивым):
- 5* – 120–140 долларов США;
- 4* – 50–55 долларов США;
- 3* – 36–40 долларов США;
- 2* – 20–23 долларов США.
На ближайший период в сфере гостеприимства ожидаются положительные тенденции в плане спроса на услуги средств размещения и загрузки номерного фонда. Так, заполняемость минских отелей имела устойчивую тенденцию к росту в последние годы перед пандемией коронавируса, и с ее окончанием наметилась устойчивая тенденция к восстановлению загрузки.
По результатам 2023 года еще маловероятно, что получится повторить результаты успешного 2019 года, однако прогнозируется, что уровень загрузки будет близок к этому показателю.
На протяжении полутора лет, с весны 2022 года, для рынка стал характерен устойчивый рост числа постояльцев. Прежде всего – за счет иностранных постояльцев. Так, только за первое полугодие 2022 года рост числа иностранных гостей в минских отелях составил 17%. Затем динамика начала усиливаться. В 2023 году данные тенденции продолжились. А иностранцы в условиях стабильного рынка традиционно обеспечивали основную долю загрузки отелей Минска.
Факторы роста, стимулирующие приток иностранных постояльцев
С 15 апреля 2022 года в качестве эксперимента сроком на месяц был введен безвизовый въезд для граждан (и неграждан) Латвии и Литвы. Эксперимент оказался удачным, и его продлили до конца 2022 года. С 1 июля к числу граждан, имеющих право на безвизовый въезд, присоединились граждане Польши. С 2023 года безвизовый въезд продолжил действовать сроком до конца года. В 2023 году практику «безвиза» также оценивают как очень положительную (за 10 месяцев 2023 года этим правом воспользовались практически 375 тыс. иностранцев), а с 15 апреля 2022 года – практически 760 тыс. жителей соседних стран ЕС.
Рост числа туристов из России. Еще в первом полугодии 2022 года турпоток из России в Беларусь вырос в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В Российской Федерации начали постепенно закрываться магазины международных брендов, и с лета начал расти спрос на так называемые шоп-туры с параллельным экскурсионным туризмом. Для российских туристов стали также закрываться многие популярные зарубежные направления в связи со сложностью логистики и визовыми ограничениями, поэтому Беларусь стала близкой и доступной альтернативой как в плане логистики, так и материальных затрат.
В результате на рождественско-новогодний период накануне 2023 года многие отели имели загрузку номерного фонда в 90–100% за счет российских постояльцев. Аналогичная ситуация отмечалась и в летний отпускной сезон 2023 года, когда в ряде отелей 80–90% постояльцев были туристами из России.
В целом эксперты рынка называют ситуацию с активностью турпотока из РФ в 2023 году продолжением прошлогодней тенденции. Кроме того, стимулирует активность этого направления расширение прямого авиасообщения Минска с многими региональными городами России. В частности, только в 2023 году прямые авиарейсы связали Минск с Мурманском, Пермью, Уфой, Нижним Новгородом, на ноябрь назначен первый прямой рейс в Самару и др.
Таким образом, предпосылки для функционирования рынка отелей в Минске складываются относительно благоприятные. Рынок если и не достигнет уровня наиболее удачного по уровню загрузки, ценам проживания и выручке 2019 года, то во всяком случае выйдет из периода затянувшегося кризиса и приблизится к показателям удачного года.
