С недавних пор белорусы, находящиеся за рубежом, смогут продать свою недвижимость только по доверенностям, оформленным в Беларуси. При этом есть множество нюансов из-за которых сделка может не состояться.
Указ президента №278 «О порядке выдачи документов и совершения действий», который уже вступил в силу, создал большие трудности для уехавших белорусов. Теперь все сделки с недвижимостью можно совершить либо только лично, либо по доверенности, которая была оформлена в нашей стране.
Продавать недвижимость по такому документу, который был оформлен за границей в консульстве, теперь нельзя.
Тем, у кого генеральная доверенность еще действует, повезло больше. У остальных же, решивших продать квартиру, остается единственный вариант – вернуться в страну и оформить необходимые бумаги. Но такая возможность есть далеко не у всех.
Как новый указ повлияет на рынок жилья и какие нюансы стоит учесть при составлении доверенности тем, кто уезжает из страны, Tochka.by узнала у начальника отдела по продаже квартир вторичного рынка агентства недвижимости «Твоя столица» Ирины Рыбаковой.
Уехать нельзя остаться
Сделки купли-продажи квартир по доверенности никогда не занимали большую долю на рынке. Но в последние пару лет выросли в несколько раз (хотя по-прежнему составляют небольшой процент).
До 2020 года процент сделок через доверенное лицо колебался на уровне 1-2%. И, по словам специалиста, они не так часто были связаны с переездом человека (скорее, пожилые родители делали такую доверенность на своих молодых и более осведомленных детей).
«По нашему агентству, в этом году продажа квартир по доверенности – это примерно 7-8% от всех сделок. Такой рост начался скорее после 2021 года, когда процесс эмиграции стал более заметным. Люди осели, стали на ноги на новом места, получили вид на жительство и задумались, что делать с имеющейся недвижимостью в Беларуси и стоит ли покупать квартиру в новой стране», – говорит Ирина Рыбакова.
Эксперты полагали, что число сделок через доверенное лицо могло остаться примерно на том же уровне и в последующие годы (а вероятно, даже вырасти, ведь все больше людей решают уже не возвращаться в страну после эмиграции). Но новый указ все изменил.
Судя по данным агентства, большинство сделок по доверенности проходили по тем документам, что были оформлены у нас в стране. Максимальный срок действия такой бумаги – три года. Поэтому тем, кто планирует переезд и задумывается о продаже недвижимости, лучше заранее предусмотреть все нюансы и подводные камни, чтобы прописать их в генеральной доверенности.
Все сложнее, чем кажется
«Трудности с продажей недвижимости у некоторых уехавших белорусов теперь появились – это очевидно. В целом продажа квартиры по доверенности – дело непростое. Кажется, что документ дает право доверенному лицу совершать очень широкий перечень действий, но можно столкнуться с некоторыми проблемами там, где их не ждешь», – объясняет представитель «Твоей столицы».
И хотя генеральные доверенности составляются «по шаблону», на практике же случается, что не все вещи в ней учтены или четко прописаны. Стоит обратить внимание на некоторые нюансы.
Возможность передоверия определенных прав
Классика на рынке недвижимости – продажа квартир с неузаконенной перепланировкой (примерно каждая вторая-третья сделка). Правда, не все покупатели хотят брать на себя такую ответственность и риски получить штрафы.
Молодые люди, уезжая, часто выписывают доверенность на своих более пожилых родителей или братьев-сестер. А узаконивание перепланировки – процесс сложный. Часто многие вынуждены обращаться в специализированные компании. А те в свою очередь тоже должны будут идти за справками и документами в различные органы, писать заявления.
«И если в доверенности не будет указано право передоверия определенных функций на другое лицо, то родственнику – доверенному лицу – придется самому заниматься этим вопросом. Бывают варианты, когда в квартире кто-то прописан – и здесь придется тоже подавать документы на перерегистрацию. Возможно, какие-то функции нужно передавать адвокату – в общем, нужно узнать, учтено ли это в вашей доверенности», – говорит Ирина Рыбакова.
Счета и расчет с продавцом
В генеральной доверенности обычно прописано: у доверенного лица есть право на открытие счета, куда покупатель может перечислить деньги.
«Но бывают случаи, когда полученные средства нужно перевести собственнику, снять средства и обратиться в другой банк, оформить иной денежный перевод. И если по доверенности ваш близкий сможет открыть счет, то вот проводить операции по счету – нет», – объясняет специалист.
Другой вариант – когда один из супругов уехал за границу, а второй продает квартиру. И тут может быть казус: важно не забыть, что генеральная доверенность не отменяет необходимость получения отдельного согласия супруга на продажу.
Еще один момент, актуальный для военнообязанных, – в доверенности желательно указать правомочия на то, чтобы доверенное лицо могло передавать необходимые документы на перерегистрацию в другой военкомат при продаже квартиры.
Иногда для совершения сделки могут понадобится некоторые сведения из налоговой. В доверенности тоже лучше четко прописать возможность получения таких справок.
Все предвидеть сложно
Риелторы подчеркивают: все нюансы проговорить в столь коротком гайде невозможно, продажа жилья в каждом случае будет идти индивидуально, с конкретной ситуацией продавца – состава семьи, с учетом того, кто может претендовать на квартиру, какая история у собственности, кто в ней зарегистрирован и остался ли кто-то из близких в стране.
«Перечисленное выше – это самое основное и лишь верхушка айсберга. Кажется, продажа квартиры по доверенности звучит просто, но на самом деле нюансов много. Поэтому лучше всего перед составлением доверенности заблаговременно проконсультироваться с риелтором, чтобы в документе отразить все с учетом вашей ситуации: какие справки могут понадобиться, на кого можно делегировать эти правомочия и так далее», – говорит Ирина Рыбакова.
Что стоит учитывать тем, у кого сейчас еще есть действующая доверенность, составленная в Беларуси? Прежде всего, логично, срок ее действия. Сделка на таких условиях может затянуться – по тем же описанным выше причинам.
«Если человек понимает, что у него может назреть необходимость продажи, то уже стоит задаться вопросом, какие конкретно действия и документы нужны для такой сделки по доверенности, чтобы грамотно отразить все это в бумагах», – резюмирует специалист.
В среднем, по данным агентства недвижимости, примерно треть сделок купли-продажи совершается в течение двух недель. Остальные – примерно в течение 40 дней. Если же продажей собственник занимается самостоятельно, то на продажу квартиры может уйти в два раза больше времени. А сделки по доверенности могут затянуться – учитывайте и этот момент.
