Белорусские банки объявили сезон «открытых дверей». Если еще осенью прошлого года кредит на покупку или строительство жилья надо было искать днем с огнем, то в 2023-м продукты сыпятся на нас один за одним. В придачу к этому еще и проценты снижаются: с марта и по текущий момент от стандартных ставок регулярно откалывались довольно весомые кусочки. В последний раз — 1 июня. Да, на прошлой неделе все было не так эффектно: «отвалились» лишь 0,25%, но зато — в нашу пользу. Неужели настало то самое время, когда банки готовы завалить нас деньгами? Значит, возле ипотечных офисов выстроятся очереди? А застройщики на это отреагируют и подкрутят цены?
Onliner спросил у эксперта, что все это «кредитное раздолье» значит, и прикинули, на какую сумму помощи может рассчитывать среднестатистический минчанин.
Чтобы взять кредит, уже надо быть богатеньким?
Влезать в долги не любит никто. Но в таком деле, как покупка или строительство квартиры, без заемных денег зачастую не обойтись: уж слишком велики суммы, которые хотят видеть на своих счетах продавцы вторички и застройщики. И если среди знакомых миллионеров не водится, обращаться приходится в банк. И играть по его правилам: собирать справки, искать поручителей, приобщать к совокупному доходу «все живое».
Но сейчас, похоже, банки стали заинтересованы в нас, кредитополучателях, не меньше, чем мы в них. Иначе откуда столько предложений одно приятнее другого? Видимо, денежной массы «в закромах» много, и ее надо заставить работать.
— Действительно, белорусские банки сейчас активно предлагают свои кредитные продукты. Но, как и прежде, они доступны далеко не всем. И вот почему, — рассуждает независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — Большинство банков готово кредитовать до 90% стоимости приобретаемой недвижимости. При этом по факту стараются уложиться все же в 80%.
То есть 20% у человека уже должно лежать под подушкой. Если учесть, что стандартная евродвушка стоит около $60 000 по курсу, то для нормального старта у человека должны быть сбережения на уровне $15 000—20 000. Что совсем немало. Это первый ограничитель для «входа в кредит».
Следующий ограничитель заключается в платежеспособности кредитополучателя. Чем меньше официальный доход, тем на меньшую сумму займа приходится рассчитывать. Развеять все иллюзии поможет кредитный калькулятор любого банка. Что мы видим? При средней зарплате по Минску около 2000 рублей (понятно, что кто-то получает больше, кто-то меньше, но возьмем официальную промежуточную цифру) тот же «Беларусбанк» готов одолжить под проценты около 85 000 рублей. И это если у вас нет других кредитов, алиментов и исполнительных листов, а кредитная история безупречна.
То есть условные $30 000 почти в кармане. Но их даже не хватит на то, чтобы, приплюсовав к своим $20 000, купить простенькую евродвушку. Значит, своих сбережений должно быть еще больше. Грубо говоря, на руках уже должна быть половина суммы. А если вы задумываетесь о чем-то попросторнее и поинтереснее, без солидной «подушки» не обойтись.
Да, конечно, в совокупный доход можно включать членов семьи, но, как правило, это не сильно раздвигает рамки — ну прибавится еще 5000—10 000 рублей. Разве они спасут? Исключение составляют семьи, в которых и муж, и жена трудятся на высокооплачиваемой работе, не имеют детей и кредитов. Но сколько у нас таких семей?
То есть на то, чтобы получить от банка до 80—90% от стоимости жилья, могут рассчитывать очень немногие. Кредит — по-прежнему не тот инструмент, который позволяет человеку со средним доходом, не имеющему накоплений, обзавестись собственным жильем.
Именно из-за этих ограничителей большинство белорусов берут кредиты в размере 20 000—30 000 рублей. Хотя, наверное, хотели бы больше.
Опять же не стоит забывать, что каждый банк свято блюдет свои интересы и тщательно просчитывает риски. И если есть хоть тень сомнения в благонадежности клиента, сумма займа будет уменьшаться. А уж проверять потенциальных клиентов в таких структурах давно научились.
— Еще кредитополучателей обычно очень пугают суммы переплат: как посчитаешь, что выйдет за 20 лет, так за голову возьмешься — три квартиры! Но чтобы здраво оценить переплаты, надо наперед понимать, какие у вас будут доходы за этот период, какова окажется инфляция, какими станут цены на жилье. Заранее этого никто не знает, поэтому оценить можно будет разве что по факту расчета с банком.
Как поведут себя застройщики на фоне появления различных кредитных продуктов и снижения ставок? Что тут сказать: цена метра сейчас высокая. И поднимать ее еще — не с чего, нет для этого предпосылок. К слову, когда в конце весны ставки кредитов сильно снизились, сразу два застройщика — речь о ЖК «Променад» и «Комфорт парк» — объявили скидки.
В целом процесс устроен очень просто: набежал народ — поднимают цену, тишина в офисе — придумывают акцию, тишина затянулась — снижают цены.
Да и по настроениям людей я вижу, что они не готовы платить сейчас по $1300 за новостройки, которые еще даже не сданы. Поверьте, у людей хорошая память: никто не забыл, что в начале года застройщики продавали те же «квадраты» по $1000—1100 по курсу. Минчане начинают подозревать, что надувается очередной пузырь, и только те, кому «очень надо», готовы выкладывать такие суммы.
В целом, доступные (по белорусским меркам) кредиты — это хорошо. И оживление среди белорусов пошло. Но оно, повторюсь, касается тех, у кого уже есть сбережения (свои накопления или деньги от продажи другой квартиры). У нас в хорошие годы жилье с привлечением кредита приобретают только около 30—35% покупателей. Мы уже подошли к этой планке. Но на фоне нынешних цен на метры и перспектив с доходами вряд ли количество желающих эту планку перешагнет, — рассуждает Наталья Литовская.
Куда податься? «Новички»
Если вы чувствуете в себе силы взять и выплачивать кредит, обратиться можно к крепкому плечу почти любого банка. На выбор есть как свежие, так и устоявшиеся предложения. Начнем с первых.
В середине мая о появлении кредитного продукта под названием «Счастливы в месте» объявил «МТБанк». Претендовать белорусы могут на получение аж 200 000 рублей (но не более 90% стоимости жилья). Отдать средства надо будет в срок от 5 до 20 лет. На выделенные деньги можно купить жилье в любой точке Беларуси.
Если вы кредитуетесь на сумму до 100 000 рублей, то договор оформляется под залог недвижимости. Если от 100 000 до 200 000 — понадобится не только залог недвижимости, но и поручительство одного человека. Первые 12 месяцев у кредита предусмотрен грейс-период по фиксированной процентной ставке 14,5%, далее — 15,4%. Каждый месяц кредитополучатель будет выплачивать одинаковый платеж (аннуитетный график платежей).
Пробуем «взять» под этим флагом суммы посолиднее — 110 000 и 150 000 рублей на 20 лет. С зарплатой в 2100 рублей. Чтобы говорить с банком о какой-то конкретике, приготовьтесь ответить на вопросы о доходе, сфере деятельности, долгах (кредитах-рассрочках), семейном статусе, наличии детей, своей локации и даже размере коммунальных платежей.
Итак, если попросите 110 000 рублей, то в течение первых 12 месяцев после заключения договора необходимо будет возвращать банку 1408 рублей. Остальные 19 лет — по 1468. Если же нужны 150 000 рублей, то платежи будут 1920 и 2002 рубля соответственно. Но что сам банк? Неужели так просто даст деньги (хотя почему бы и нет — с такой-то «неотягощенной» историей потенциального клиента)?
— Вашу платежеспособность в любом случае будут проверять, — предупреждают в банке. — Чтобы получить сумму в 150 000 рублей, ваш совокупный с поручителем доход должен равняться 3000 рублей. Без поручителей нельзя — такие правила. Максимальное количество поручителей — два. Плюс сама недвижимость идет в залог.
Идем в «Приорбанк», который в середине марта тоже включился в программу кредитования населения, нуждающегося в крыше над головой. Этот банк готов спонсировать как покупку метров, так и их строительство. «Строительство под залог», «Покупка под залог», «Дружная семья» (кредит под залог и поручительство близких родственников) — выберите своего игрока.
Условия везде плюс-минус одинаковые: сумма от 12 000 до 600 000 рублей, срок — до 20 лет, процентная ставка — 14,86% годовых, но она может (и будет) меняться, так как состоит из ставки рефинансирования, к которой прибавили 5,11 процентного пункта. С ветерком «прокатиться» на кредите не получится: надо иметь на руках как минимум 20% от стоимости жилья. И обязательно поручительство других лиц, как и страхование недвижимости и жизни (в двух случаях из трех).
Выкладываем контакт-центру наш исходник с зарплатой в 2100 рублей и отсутствием долгов за плечами. И что же…
— Максимально возможная сумма на 20 лет по кредиту в Минске будет примерно 67 864 рубля. По этому кредиту у вас в первый год будет вестись только выплата процентов, основной долг погашаться не будет. Со второго года платежи будут каждый месяц уменьшаться. В течение первого года будет 370 рублей в месяц примерно, со второго — 500 рублей с последующим уменьшением на пару рублей. Если учитывать совокупный доход с супругом, это может повлиять на увеличение суммы кредита, — объясняет специалист.
«Технобанк» не стал ждать тепла и запустил свой «Милый дом» еще в конце января. Кредит готовы выдать на покупку квартиры, таунхауса или дома, которые уже существуют и на момент заключения договора с банком зарегистрированы в едином госрегистре недвижимого имущества.
Профинансировать могут от 15 000 до 500 000 рублей (зависит от кредитоспособности), но не больше 80% от стоимости будущего жилья. Кредит выдадут на срок до 20 лет. Процентная ставка — теперь 14,5% (а было 16,9% — вот что снижающаяся ставка рефинансирования делает).
На что можно рассчитывать со средней по стране зарплатой? На 66 заемных тысяч рублей. Это под залог самой недвижимости. Не густо — на $23 000 по курсу не разгуляешься, 80% от стоимости жилья тут и не пахнет. Методом проб и ошибок мы вычислили, что для того чтобы заполучить 150 000 рублей, необходимо ежемесячно получать на руки около 5000 рублей.
Куда податься? «Старожилы»
Часть банков возобновила кредитование белорусов еще в прошлом году. А в этом просто снижала процентную ставку — опираясь на ставку рефинансирования или по собственному желанию.
Так, «Беларусбанк» один из своих самых популярных продуктов — «Ипотеку экспресс» — предлагает уже под 14,65% (ставка рефинансирования плюс 4,90 п. п.). А ведь чуть более полугода назад на основной срок кредитования приходилось 19% (с. р. плюс 7 п. п.). К слову, по «Ипотеке экспресс» с нашей средней зарплатой предварительно готовы выделить 91 000 рублей. Благо на этом продукте свет клином не сошелся: также есть «Ипотека с нами» («партнерки» с застройщиками почти по всей стране), «Рефинансирование ипотеки», «Кредит на строительство (реконструкцию) жилья», «Стройдом», своя система стройсбережений и несколько специфических (по условиям и наименованию застройщиков) вариантов. Только выбирай.
Банк «БелВЭБ» тоже в строю. Здесь можно рассмотреть кредит на покупку первичного и вторичного жилья, который идет под 14,89% годовых и на срок до 20 лет. А можно тщательно изучить «Партнерское кредитование недвижимости»: от 5,99% годовых в течение первых 12 месяцев, а затем — с. р. плюс 5,14 п. п. Выдаются деньги на срок до 20 лет. Список застройщиков состоит из шести строчек, но многие популярные минские жилые комплексы в него попадают.
«Белинвестбанк» тоже имеет свою партнерскую программу, причем довольно обширную: целый список застройщиков в каждой области со своими условиями. Причем только в Минске и Минской области их почти четыре десятка. Процентная ставка в первые 12 месяцев снижена (зависит от застройщика), далее — 14,41%. Заем можно взять на 10 или 20 лет. Предусмотрена также возможность рефинансировать свой старый «недвижимый» кредит.
