Почему жилье дорожает, но продается и что будет дальше? Объяснил эксперт

По предварительным подсчетам Национального кадастрового агентства, за первый месяц весны в столице была куплена 1821 квартира.

Корреспондент Tochka.by поинтересовался у независимого эксперта рынка недвижимости Натальи Литовской, с чем связана такая небывалая активность.

Кредиты – всему голова

По мнению специалиста, на это повлияли два фактора. Первый – традиционное начало «сезона»: именно весной количество сделок всегда растет. Но это не ключевой момент.

«Главная причина в том, что у нас по-прежнему есть доступные (подчеркну, по белорусским меркам) кредиты. Мало того, недавно появились коммерческие кредиты под 11,5% для тех, кто стоит на очереди – вне зависимости от даты постановки на нее», – поделилась своим мнением эксперт.

^{Инфографика: Realt}

Именно этот недавно появившийся кредит, по словам Литовской, и «спел главную партию» в покупательском мартовском «концерте».

«Для сравнения: в начале 2011 года, перед тем как случилась девальвация и цены пошли вниз, нуждающиеся в улучшении жилищных условий могли взять кредит в Белинвестбанке под 16%, в Беларусбанке – под 14%. А сегодня любой очередник может получить деньги на готовое жилье под 11,5%», – пояснила эксперт.

Сейчас молодые семьи, у которых есть накопления в несколько десятков тысяч долларов, предпочитают не ждать 5-10-20-30 лет своей очереди на предприятиях/в исполкомах, а покупать «вторичку».

«Благодаря этой возможности, похоже, и был поставлен мартовский рекорд. Сыграло свою роль и то, что валютные депозиты хранить не выгодно, а других понятных способов сбережения у населения нет. Это тоже отличает нынешний рынок – ставки по валютным депозитам никогда не были такими низкими», – пояснила она.

Сегодня предложение на минском рынке недвижимости огромно: в городе на продажу выставлено более 17 тысяч квартир. Несмотря на мартовский рекорд и высокий спрос в первом квартале, предложение жилья в базе Realt по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 12%.

^{Инфографика: Realt}

Причем это вовсе не старое жилье в хрущевках: «в деле» как панельки 70-80-х годов прошлого века, так и тысячи квартир в недавних новостройках (2010–2023 годы), причем также готовых к проживанию.

Молодые семьи как мотор рынка

Молодые семьи, приобретающие первое жилье, нередко ищут себе квартиры недалеко от родителей, в спальных районах, чтобы бабушкам-дедушкам впоследствии было легче помогать с внуками.

«Этот кредит в госбанке – именно на готовое и вторичное жилье. Уверена, что он появился не под «Минск-Мир» или «Северный берег», а под поддержку рождаемости и для того, чтобы очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий «рассасывалась» самостоятельно и за свой счет», – пояснила Наталья Литовская.

Кстати, именно «вторичка» сегодня (да и «вчера») правит балом на рынке – 90% сделок проходит на вторичном рынке, процент купленных готовых новостроек уже несколько месяцев подряд чуть меньше 10%.

После того как процент самого доступного кредита упал до 11,5, многие состоящие на очереди получили возможность взять недостающую сумму для покупки своего первого жилья.

И цены поднялись

Растет не только количество сделок, но и цены на недвижимость. В марте средняя цена проданных квартир в Минске поднялась на 1% – стоимость «квадрата» выросла до $1463, установив очередной рекорд за девять лет.

«Цены растут и на вторичном рынке, и на первичном. Продавцы как готового жилья, так и застройщики реагируют на стабильный и высокий спрос предсказуемо», – пояснила Литовская.

Толкают цены вверх не только доступные кредиты, но и сезонный активный спрос.

«Весна – традиционный период активного квартирного «гнездования» белорусов», – с юмором прокомментировала происходящее эксперт.

По ее словам, новостройки и вторичное жилье дорожают разными темпами.

^{Инфографика: Realt}

«Сильнее цены поднимаются на однокомнатные и евродвушки недалеко от метро: и готовые, и строящиеся», – рассказала о тенденции на рынке эксперт.

Что будет с ценами дальше

Цены на жилье в Минске когда-то достигали $1788 (октябрь 2013 года). Сейчас они растут, и, по сравнению с локальным дном (в марте 2022 года они упали до отметки $1242), поднялись на 17,8%. Стоит ли ждать падения?

«Цены на жилье в Минске цикличны. Мы не раз видели, как они падали. Но пока есть доступные кредиты, белорусы стремятся купить жилье. И так как экономисты хором говорят о том, что в 2024 году в Беларуси все с экономикой прекрасно, они будут потихоньку расти на фоне активного спроса», – уверена Наталья Литовская.

По ее словам, этот рост будет аналогичен наблюдавшемуся в последнее время: примерно на $10 за месяц.

«Да, потом жилье подешевеет (и аналитики в этом мнении едины), но через сколько лет это случится и каков будет уровень падения цен, сказать сегодня невозможно», – отметила эксперт.

Спрос на ближайшие месяцы прогнозируется высоким. Подавляющее число покупателей приобретают недвижимость не в виде инвестиций (но есть и такие). В основном люди стремятся улучшить свои жилищные условия.

И пока доходы подрастают, спрос стабилен – ничто не предвещает разворота ценового графика вниз. Даже несмотря на то, что количество жителей в столице второй год сокращается.

Тут спрос минчан компенсируется стабильным (около 20% купленных квартир в месяц) спросом со стороны покупателей с периферии, где часто, может, и нет проблем с работой, но есть – с зарплатой.